平成20年5月12日メールマガジン紹介分　　　　　　　　　　　

　市街地再開発事業の工事中に相続が発生したらどうなる？相続財

産に対して思わぬ高額評価がなされることも・・・・　　　　　　

　明るい話題の少ない昨今の世相を反映してのことでしょうか、こ
こ数年「古き良き昭和の時代」を舞台にした映画やドラマが多く作
成されるようになり、多くの人々の共感を呼んでいます。
　そこで必ずと言ってよいほど登場するのが、古い木造住宅が密集
する昔懐かしい町並みです。建築物の建替えが進んだ現在ではあま
り多くは残っておりませんが、それでも空襲の被害が比較的少なか
った地域などで「古き良き昭和の時代」を想起させる光景を見かけ
ることができます。
　しかし、実際にそこに居住している方々にとっては、そのような
郷愁に浸ってばかりではいられない深刻な悩みもあります。まず、
路地が狭いために災害発生時に消防車や救急車が現場まで入って来
ることができないのではないかという心配があります。また路地の
幅が４ｍ以下である場合、家を新築しようとすると敷地を現状より
も狭くせざるを得なくなってしまうので、耐震性の優れた住宅への
建替えも思うように進まないという問題もあります。結果として若
い人たちが地元から離れ、地域の活性化も進まないという事態も生
じ得ることになります。そのような場合に、災害対策や市街地の活
性化を目的とした市街地再開発事業の実施が求められることがある
のです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　再開発事業が実施される場合の当該再開発地域の建物・土地等の
所有者に対する税務上の特例である「代替資産を取得した場合の課
税の特例」（措法33、64）や「特別控除」（同法33の4、65の2）の
規定についてはよく知られています。しかし、当該再開発事業が大
規模で事業期間が数年間に渡るような場合には、当然のこととして
当該事業の終了前に旧地権者等に相続が発生することもあり得ます。
いわゆる権利変換方式によって再開発事業が行われる場合において
旧地権者等の有する「施設建築物の一部の給付を受ける権利（以下
「給付を受ける権利」という）」は相続税の計算上、どのように評
価されることになるのでしょうか。　　　　　　　　　　　　　　

　相続財産の評価は原則として財産評価基本通達に基づいて行うこ
とになっています。家屋や不動産はもちろんのこと、特許権等の代
表的な無体財産権や有価証券については様々な規定が設けられてい
ますが、給付を受ける権利のように通達に定めのないものは、財産
評価基本通達の定める評価方法に準じて評価することとされていま
す（財基通5）。給付を受ける権利については、給付する床面積を算
定するために権利変換計画作成段階において、その評価額が算定さ
れることとなりますが、当該評価額は地権者等が有していた旧資産
の相続税評価額や実際に取得される建物の（固定資産税評価額に基
づいて算定される）相続税評価額よりもかなり高額であるのが通常
です。従って、当該評価額をもって相続税評価額とするのは課税上
弊害があるように思えます。　　　　　　　　　　　　　　　　　
　参考にできそうな通達に（建築中の家屋の評価：同通達91）の規
定があります。給付を受ける権利とは、将来において（現在は未完
である）建物を取得する権利なのですから、この規定を参考にして
当該権利の相続税評価額を算定することには、一定の合理性が認め
られても不思議ではないように思います。もしこの規定に基づき「
費用原価の70％相当額」をもって給付を受ける権利の相続税評価を
することが認められるのであれば、上記のような課税上の弊害があ
る程度緩和されることが期待できます。　　　　　　　　　　　　
　給付を受ける権利の価額について実際に争われた裁決（国税不服
審判所　裁決事例集No.65-772)では「費用原価」を権利変換計画作
成時に合意された評価額に置き換え、当該合意された評価額の70％
相当額を相続税評価額とした課税庁側の主張が相当なものであると
して認められています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　権利変換により取得する建物を自ら使用する場合には、上記事例
の評価方法でも問題は少ないのかもしれませんが、取得した建物の
一部について賃貸の用に供することが予定されている場合はどうな
るでしょうか。上記事例によれば、取得した建物を賃貸の用に供す
ることが予定されている場合であっても、当該権利から借家権割合
相当額を控除することは認められませんでした。従いまして、当該
事例では相続発生が建物取得（及び賃貸供用開始）前であったため
に、控除が認められなかった借家権割合分だけ相続税が高くなって
しまうこととなりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　可能性が低いとはいえ長期間に及ぶ再開発事業が実施されるとき
には、その事業期間中に相続が発生することがあり得ます。特に不
動産賃貸業を営んでいた地権者等が再開発終了後も不動産賃貸業の
継続を予定していたような場合には、万が一の場合に思わぬ相続税
負担を強いられるリスクがある、ということを認識しておく必要が
ありそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（担当　石渡正樹）