路線価公表前の親族間の土地の売買価格はどうやって決める？
～親族間売買における“土地の時価”に係る問題～
7月1日に平成20年度の路線価が国税庁より公表されました。3月に
国土交通省より公表される公示地価とともに全国の土地価格の動向
を示す指標として今年も新聞各紙で大きく取上げられたのをご記憶
の方も多いことでしょう。路線価とは、国税庁が市街地に所在する
土地に係る相続税・贈与税の算定の基礎としてその年1月1日現在の
価格を公表しているものです。その年中において発生した相続や贈
与は、相続・贈与発生時の地価が1月1日よりも下がったとしても当
該路線価を適用して税額算定をしなければならないため、評価の安
全性等を考慮して公示価格の概ね80％程度を目安に決められていま
す。
さて、資産税の実務において最も厄介な問題の１つが親族間にお
ける土地の売買価格の決定方法でしょう。この問題が生じる原因は、
「負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等に係る評価
並びに相続税法第7条及び第9条の適用について（平直評5、直資2-204）
（平3課資2-49改正）」（以下、「負担付贈与通達」という。）の存
在です。この通達は、地価が高騰したバブル期において実勢価格と
路線価との乖離を利用した租税回避行為を防ぐために設けられたも
のですが、地価が下落した現在でも廃止されることなく残っていま
す。そのため相続税評価額を80％で割り戻した公示価格ベースの評
価額であればともかく、相続税評価額による売買には、「著しく低
い価額」による売買として贈与税が認定課税されるリスクが伴うこ
とになりました。
税務リスクを極力避けて親族間で売買価格を決定する場合には、
上記の通り公表され路線価を80％で割り戻して公示価格ベースの
評価額で算定することが多いのですが、現実問題として、その年の
路線価公表前（つまり1月1日から6月30日までの間）に売買を行わ
なければならないケースもあります。公表されている路線価は前年
のものしかありませんので、当該年度の評価額の算定ができないと
いう事態が生じることになります。このような場合には、①売買契
約締結時において前年の公示価格ベース評価額で一旦決済し、その
年の路線価公表後に改めてその年の公示価格ベース評価額を算定し、
差額を決済する方法、②3月頃に公表される近隣の公示価格の上昇率
を基に売買対象地点の地価の上昇率を推測して前年の公示価格ベー
ス評価額に当該上昇率を乗じて売買価格を決定する方法、③前年の
公示価格ベース評価額でそのまま決済してしまう方法、が考えられ
ます。①や②はともかく、③については地価の変動がそれなりにあ
る場合には、やはり慎重な判断が必要です。
昨年に課税当局による負担付贈与通達に基づく贈与税課税処分が
東京地裁で取り消される事例があったこともあり、通達の見直しや、
特段の事情がない限り路線価ベースの売買を是認すべきではないか
という意見も実務家から出てくるようになりました。しかし、現在
のところ課税当局は通達の見直しや廃止をする予定はないようです
ので、相続税評価額や前年度の公示価格ベース評価額による売買に
は慎重な対応が必要な状況が続きそうです。
（担当：石渡正樹）
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