平成20年10月31日メールマガジン紹介分
宅地造成が必要な土地に係る交換特例利用上の留意点
不動産に関わる仕事をされている方でしたらば、ほとんどの方が
“交換の特例”（正式には固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例
といいます。所法58）を耳にされたことがあるでしょう。固定資産
を他人と等価交換した場合においては、たとえ現金の授受が行われ
ていなくても、その固定資産を交換時の時価で譲渡したものとして
譲渡所得が課税されるのが原則です。この特例は、一定の要件（※
１）を満たしていれば、その譲渡がなかったものとして課税を免除
する、という内容になっています。特に取得価額が不明な先祖伝来
の土地を相続により持分2分の1ずつを取得した兄弟が、それらの土
地の所有権を整理する場合などに頻繁に利用されています。本件特
例の適用が受けられずに通常の土地の譲渡と税務当局に認定されて
しまいますと、譲渡対価（時価）の95％が利益とみなされて所得税
が課税されてしまうことになってしまうことになりますから、特例
の適用が受けられるか否かは重大な問題です。
さて、実務で時々問題になるのが、農地や林地などの宅地造成が
必要な土地と通常の宅地とを交換する場合です。宅地化して相当の
期間使用した後で交換するのでしたらばともかく、農地や林地のま
ま、又は造成工事に着手した段階で宅地と交換した場合には２つの
点で交換特例の適否に問題が生じることが考えられます。
１つは「取得した土地を、譲渡した土地の譲渡直前の用途と同じ
用途に供する」という要件を満たしているのかどうか、という点で
す。譲渡した土地は宅地として利用していた実績がないのですから、
厳密に適用要件に従えば、農地を譲渡して宅地を取得した者は、取
得した土地を農地として利用しなければ特例の適用を受けられない
ことになってしまいます。
もう１つの問題は所得税基本通達33-4（固定資産である土地に区
画形質の変更等を加えて譲渡した場合の所得）及び同通達33-5（極
めて長期間保有していた土地に区画形質の変更等を加えて譲渡した
場合の所得）の存在です。これらの通達は、土地に区画形質を加え
て譲渡した場合の所得については、その全部又は一部が譲渡所得以
外の所得とすること、という取扱になっているために、譲渡所得と
されなかった部分については交換特例の適用が受けられない、とい
うことになってしまいます。
まず後者についてですが、当該通達は当該土地の面積が概ね3,000
㎡以下の比較的小規模な造成工事の場合には適用されないことになっ
ていますので、多くの事例の場合、この問題はクリアできることにな
ると思います。
次に前者についてですが「譲渡直前の用途」については、「農地を
宅地に造成し（一部省略）当該譲渡資産を他の用途に供するために造
成又は改造に着手して他の用途に供することとしている場合には、そ
の造成又は改造後の用途をいう。」（所基通58-7）こととされていま
すので、農地や林地と宅地を交換する場合においても造成工事等に着
手していれば交換特例の適用を受けられることになります。わかりや
すく事例にまとめると以下のようになります。
① 造成工事等着手前の農地と宅地を交換する場合（農地を取得した
者が取得後に造成工事に着手する（※２））
イ 農地を譲渡して宅地を取得した者
交換直前まで農地として利用しており、造成工事等にも着手し
ていないので、交換特例の適用なし。
ロ 宅地を譲渡して農地を取得した者
交換特例の適用可能。
② 造成工事着手後の農地又は造成工事完了後の農地（宅地になって
いる）と宅地とを交換した場合
イ 農地を譲渡して宅地を取得した者
交換特例の適用可能。
ロ 宅地を譲渡して農地を取得した者
交換特例の適用可能。
（※１）交換特例の主な適用要件は以下の通りです。
① 交換の両当事者のそれぞれの固定資産の所有期間が１年以上
であること。
② 交換するそれぞの固定資産の時価の差額が、いずれか高い時
価の20％に相当する金額を超えないこと。
③ 土地、建物、機械及び装置等の区分に応じ、同種の固定資産
の交換であること。
④ 交換により取得した資産を、交換により譲渡した資産の譲渡
直前の用途と同じ用途に供すること。
⑤ この特例の適用を受ける旨等を記載した確定申告書を提出す
ること。
（※２）原則として取得した農地等については、その交換の日の属
する年分の確定申告書の提出期限（翌年の3月15日）までに造
成工事等に着手していなければなりません（所基通58-8）。
（担当 石渡正樹）
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