平成21年6月18日付メールマガジン紹介分
裏の畑になぜ高値が？固定資産税評価額を見直したら････
～最近の事例紹介～
不動産税務に関わる方々の間でもあまり注視されてはおりません
が、今年（平成21年度）は３年に一度の固定資産税評価額の見直し
の年にあたります。固定資産税の課税標準の基礎となる土地及び家
屋の評価額は原則として基準年度から３年間据え置かれることとさ
れているため、その評価額に対する異議申立も３年に一度しかでき
ないこととされています（※）。
今回は、固定資産税評価額について市役所に引下げの依頼をした
ところ意外な事実がわかったという最近の事例を御紹介致します。
依頼者は市街化調整区域内に自宅及び裏の畑を所有している方で
す。ずっと以前から土地に係る固定資産税が高いことに不満をもっ
ておられましたが、今回ある方からの紹介で当事務所に相談にお見
えになりました。
その土地は依頼者の父が40年ほど前に購入したもので、丘の斜面
にある約900㎡の一筆の土地ですが、南側半分の土地と北側半分の
土地には約1ｍの段差があり、これらを一体の土地として利用する
のはかなり難しい状況にあります。
依頼者は35年ほど前に相続によりその土地を取得した後、南側の
土地に自宅を建築し、北側の土地は畑（家庭菜園？）として利用し
ております。その土地の固定資産税の評価は、北側の土地の部分も
含めて全て宅地として評価されておりました。
私は、①これらの土地は登記上は一筆の土地とはいえ、一区画の
土地として利用することは物理的に非常に難しい状況であるから、
別個の土地として区分評価すべきである、②その場合、北側の土地
は（現在は市街化調整区域であることから）新たな家屋の建築が難
しく、宅地並みの評価を行うことは不合理である旨を伝え、市役所
に評価の引下げを依頼しました。
約１ヵ月後に市役所側から得た回答は、評価の引下げは適当では
ないというものでしたが、そこで新たな事実が判明しました。35年
前に自宅を建築した際に、北側の土地も含む900㎡の土地すべてを家
屋の敷地として建築確認申請を取っていたために、既得権として北
側の土地にも新たな家屋の建築が法的に可能だったのです。その既
得権があるために、市役所は北側の土地も含めて宅地並みの評価を
行ってきた、ということなのです。念のため、建築確認概要書を添
えて土地家屋調査士に調査を依頼したところ、間違いなく家屋の建
築が可能とのことでした。
長い間（固定資産税が高いだけで）ほとんど無価値と思っていた
土地が、実は数千万円の価値があることがわかり、依頼者もびっく
りです。これから賃貸していくのか、売却するのかは御家族で検討
中ですが、いずれにせよ老後の生活資金の大きな足しになることは
間違いありません。
このようなケースは滅多にないと思いますが、「なぜ、固定資産
税がこんなに高いのだろう？」とお悩みの場合には、一度相談して
みる価値はあるかもしれません。
（※）基準年度とは、平成21年度及び24年度、以降３年毎の年度を
いいます。土地及び家屋の評価額に対する審査の申出は市町村
の固定資産評価審査委員会に文書で行いますが、原則として基
準年度の納税通知書の交付を受けた日から60日以内に行わなけ
ればなりません（地法432①）。つまり３年に一度のわずか60
日間しか審査の申出の機会は設けられていないので、留意が必
要です。
ただし、家屋の増改築や土地の地目変更が行われた場合など、
当然に評価額の見直しが必要だと認められる場合には、基準年
度以外の年においても審査の申出をすることができます。
（担当：石渡正樹）
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