平成21年6月18日付メールマガジン紹介分
アパート・マンション投資と消費税
〜建物の取得に係った消費税の控除額（還付額）は？〜
相続税対策として自分の土地（更地）に借金してアパートを建設
する、年金だけでは足りない老後の副収入を得る目的で投資用マン
ションを購入する、という話は景気が良くない現在でも時折耳にし
ます。また最近では資金繰りに余裕のある不動産業者の中には新築
マンションを安く大量に仕入れて利ざやを稼いでいる会社もある、
という話も聞いたことがあります。
さて、このような居住用不動産に対して投資をする場合の重要な
検討事項の１つに消費税の計算方法の選択があります。消費税は前
事業年度末まで（又はその事業年度末まで）に提出した課税方法（
計算方法）の選択届出書や控除税額の計算方法の選択次第で納税額
又は還付額が大きく変わってしまいます。
今まで不動産業やその他の事業を営んでいなかった個人が新たに
不動産賃貸業を開始する場合によく用いられるのが、課税事業者選
択届出書を年末までに提出した上で、年末近くに物件の引渡しを受
けるという手法です。本来であれば取得した建物が居住用（非課税
収入）に係るものなので支払った消費税は還付されるべきものでは
ないのですが、年末まで居住者を入居させない（又はフリーレント
期間にする）上で駐車場収入や設置した自動販売機等の収入（いず
れも課税収入）のみを計上し、その年の課税売上割合を100％にする
ことにより合法的に全額還付を受けることができます。従前からこ
の節税方法については課税当局でも問題として取上げてきておりま
すが、現在のところ合法と取扱われています（※１）。
消費税の実務上かなり難解なのが、不動産会社などが短期転売目
的でマンションを取得する場合です。新築マンションを賃料収入が
計上される前に転売する場合には、そのマンション投資により生じ
る賃料収入（非課税収入）はなく、建物の譲渡収入（課税収入）し
か生じませんから、支払った消費税は課税収入にのみ係るものとし
て全額控除できます。物件の譲渡を翌期以降の事業年度とし、さら
に簡易課税精度を選択可能であれば、還付額＞納税額というスキー
ムすら可能です（※２）。
しかし、そのマンションが既に入居者がいて賃料収入が生じてい
る場合はどうなるのでしょうか？実際に売却時までに非課税収入が
生じているのですから短期転売目的であるとしても、支払った消費
税の全額を課税収入にのみ係るものとして認めてもらうのは難しそ
うです（※３）。かといって共通用の課税仕入として処理されてし
まいますと、その事業年度の課税売上割合が低い場合には、ほとん
ど還付を受けることができませんので、売却時の消費税の納税額＞
還付消費税額という事態が起こり得ます。このように既に入居者が
いるマンションを短期転売目的で取得する場合にはどうすれば宜し
いのでしょうか？
１つは資本金1,000万円未満のＳＰＣで物件を取得・転売し、消費
税の課税事業者を選択しないことです。還付を受けることはできま
せんが、売却による消費税の納税義務も生じないことになります。
もう１つは消費税法基本通達11-2-19（共通用の課税仕入等を合理
的な基準により区分した場合）の適用をすることです。本来、共通
用の課税仕入はその事業年度の課税売上割合によって控除税額が計
算されますが、他に合理的な根拠があれば、当該課税売上割合以外
の割合を用いて計算ことができるという規定です。具体的には短期
転売が還付申告書の提出期限までに実現した場合において、支払っ
た消費税を建物の売却収入（課税収入）と売却時までの賃料収入（
非課税収入）との比で按分して控除税額を計算する方法などが考え
られます。この計算方法については、当該計算方法が合理的である
旨を課税当局に個別に認めてもらう必要があります。各税務署では
還付申告書の提出前に事前に「合理性」についての照会をするよう
に指導しているようです（※４）。
（※１）ただし、自動販売機収入等の課税売上が架空のものである
場合など、還付を受けるために虚偽の申告をした場合には、
もちろん還付を受けることができませんし、追徴課税の対象
になります。
なお、平成22年度の消費税法の税制改正により、翌事業年
度の簡易課税制度の選択ができなくなり、このような消費税
の還付スキームの効果が大幅に削減されることになりました。
（※２）消費税の還付申告を行う場合、たいてい税務調査が行われ
ます。稀にマンション投資は非課税収入対応なのではないか、
と指摘する調査官もおりますので、賃料収入が生じる前に短
期売却目的であることを説明できる資料があった方がよいと
思います。税務調査時（還付申告書の提出から概ね２ヶ月以
内）に物件の売却が終わっているのが理想です。
（※３）本件事例について、取得した賃貸マンションを「そのまま
他に譲渡している」のであるから、消費税法基本通達11-2-12
に基づき課税収入にのみ係るものとして全額控除できるので
はないかという主張は、私の経験上は全て否認されています。
（※４）還付申告に係る税務調査までに売却完了ができていない場
合には、上記のような「合理性」を認めてもらうのが相当苦
しくなります。ＳＰＣを用いる場合には、課税事業者選択届
出書の提出は事業年度末ぎりぎりまで冷静に検討した方が宜
しいでしょう。
（担当：石渡正樹）
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