平成21年8月28日付メールマガジン紹介分
先代から承継した貸地を所有している人には朗報となるか？
〜1,000万円特別控除のこんな使い方〜
平成21年度税制改正により平成21年1月1日〜平成22年12月31日ま
でに購入した土地（借地権等の土地の上に存する権利を含みます）
を5年超所有（※１）した後で譲渡をした場合には、その長期譲渡所
得の金額から1,000万円を控除してくれるという規定が設けられまし
た（租税特別措置法第35条の2）。長期譲渡所得の金額に対する所得
税及び住民税の税率は20％ですから最大で200万円の節税が期待でき
ることになります。
この規定については、平成21年及び22年中に取得した土地が値下
がりし続けたら（つまり将来的に売却益の計上が期待しづらい状況
では）意味がないではないか等の理由から土地需要喚起政策として
不十分であるといった一部批判があったことも事実です。
しかし、どんなに地価が下がっても土地を売却した場合には必ず
譲渡益が計上されてしまう人、たとえば相続等により取得価格不明
の土地を承継した人にとっては有意義な税制改正です。
例えば、先祖伝来の貸地（事業用資産に該当します）を所有して
いる人がいるとします。この人に相続が発生した場合において多額
の相続税の納税負担が予想されているのであれば、この貸地（底地
権）をいずれ借地人等に譲渡することも検討しているはずです。
この土地の譲渡価格を仮に4,000万円としますと、通常の譲渡の場
合には、（4,000万円−200万円）×20％＝760万円（※２）の所得税
及び住民税が課税されてしまいます。
しかし売却代金の4,000万円で他の事業用土地（貸地等）に買換え
た場合、上記の所得税・住民税の負担は80％軽減されて152万円にな
ります（租税特別措置法第37条）。この買換えを平成21年〜22年の
間に行えば、新しく取得した土地は平成21年〜22年中に取得した土
地に該当することになります。
そしてこの土地を5年超所有した後で4,000万円で売却した場合に
は、1,000万円の特別控除が適用可能なので、所得税及び住民税の負
担は、（4,000万円−4,000万円＋3,040万円−1,000万円）×20％＝
408万円（※３）となります。最初の土地の譲渡による納税負担額と
合計しても152万円＋408万円＝560万円ですから、普通に譲渡するよ
りも200万円の節税ができたことになります（※４）。
この特例の適用は、毎年1,000万円を上限として何回でも使用可能
ですので、理論上は無限に節税が可能です。また、譲渡の相手先に
ついても特段の制限はございませんが、他の主要な特例との併用は
できませんので留意が必要です。
（※１）ここでいう「5年超所有」とは、譲渡した年の1月1日現在に
おける所有期間が5年超であることをいいます。平成21年中に
取得した土地については平成27年1月1日以降の譲渡、平成22
年中に譲渡した土地については平成28年1月1日以降の譲渡が
該当することになります。
（※２）取得価格不明の土地の譲渡原価は、通常、譲渡収入の5％相
当額と認定されることになります。
（※３）算式の最初の4,000万円は譲渡収入、次の4,000万円は実際
の譲渡原価、3,040万円は前回の土地の譲渡益3,800万円のう
ちの課税繰延分80％相当額、1,000万円は本件特例の適用によ
る特別控除額になります。なお、本件譲渡が土地の購入者の
相続人がその相続開始後3年10ヶ月以内に行ったものである場
合、さらに相続税の一部を譲渡原価に加算する特例（租税特
別措置法第39条）の適用も可能です。
（※４）このシミュレーションでは、不動産業者への仲介手数料や
登録免許税・不動産取得税等の売買費用を見込んでおりませ
ん。ですので現実的な経済効果はこれよりも少なくなります。
（担当：石渡正樹）
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