平成22年3月31日付メールマガジン紹介分
投資用不動産は会社で持つべきか個人で持つべきか
先般平成22年1月1日現在の公示地価が公表されました。全体的な
下落傾向は緩やかになりつつあると解説する新聞もありますが、前
年比で20％近くも下落した商業地もあり、担保価値の下落、金融機
関の貸出余力の低下を通じて景気に悪影響を与えることが懸念され
ています。
一方、個人又は同族会社で不動産を所有している人には生前贈与
の好機ととらえることもできます。その年の路線価が公表されるの
は7月1日頃まで待たなければなりませんが、路線価は公示価格の80
％相当額による評価を基本としておりますので、近傍地の公示価格
の下落率を見れば、その年の路線価も大体推測することができ、贈
与財産の評価額及び贈与税等の金額を概ね算定することができます。
生前贈与の場合、相続時精算課税制度や負担付贈与という方法が有
効です。それぞれに長所・短所（※１、※２）がありますが、所有
不動産の地価が大幅に下落している（そして底値が近いと考えられ
る）のであれば、検討してみる価値はあると思います。
さて、地価の低迷を投資拡大の好機ととらえ、新たに賃貸不動産
への投資を始めたいとのお考えから御相談にお見えになる御資産家
の方も現れてきており 会社と個人、どちらで不動産投資を行った
方が有利なのかという御質問を頂くことがあります。この御質問に
は絶対的な回答がなく、個別的な判断が必要なのですが、実務的に
非常に重要な検討課題ですので、会社で不動産投資をした場合と個
人で動産投資をした場合の主な長所・短所について論点をまとめて
みたいと思います。
１ 会社で不動産を所有する長所
イ 相続・贈与財産が不動産ではなく、同族会社の株式になりま
すので、相続・贈与時の移転コスト（登録免許税等）が不要で
す。
ロ 毎年決算書を作成するので、不動産の取得価額（簿価）が不
明になることがありません。
ハ 不動産の売却損益を他の事業の損益と通算することができま
す。例えば、売却益を役員退職金と通算することや、売却損と
賃貸収入の通算することなどができます。
ニ 会社契約の生命保険料等について、個人契約よりも多額に損
金に算入することができ、節税ができます。また、退職時には
役員退職金の支払も可能です。
ホ 相続・贈与財産（同族会社株式）の価額の算定に当たっては、
含み益に対する42％控除の適用、類似業種比準価額の考慮等を
通じて、時価純資産価額（個人所有の不動産を承継した場合）
よりも評価額が下がることが期待できます。
２ 会社で不動産を所有する短所
イ 不動産の売却益に対する税率が個人よりも高くなります。
ロ 会社で所有する不動産については、小規模宅地の評価減の適
用を受けることができません。
ハ 全ての不動産を１つの会社に集中し、相続財産が同族会社１
社の株式のみとなった場合、会社の経営権や株式の分割割合等
を巡って相続争いが起こり易くなります（※３、※４）。
３ 個人で不動産を所有する長所
イ 不動産の売却益に対する税率が、5年超所有で一律20％で済み
ます。
ロ 所得税の税率は累進課税になっておりますので、所得が少な
ければ税率も低くなります。
ハ 相続・遺贈による承継時には、小規模宅地の評価減の適用を
受けることができます。
ニ 相続人が複数いる場合に、各相続人ごとに個別の不動産を指
定して相続させることができますので、遺産分割の合意形成が、
相続財産が会社の株式のみである場合よりも容易になることが
考えられます。
４ 個人で不動産を所有する短所
イ 相続・贈与時に不動産取得税（相続・遺贈の場合は不要）や
登録免許税（相続・遺贈の場合は軽減税率の適用あり）等の移
転コストがかかります。
ロ 世代交代が進むにつれ、所有不動産（特に土地！）の取得価
額が不明になることがあります。その場合、売却時に譲渡収入
の僅か5％を取得価額とされて所得税・住民税が課されることに
もなりかねません。
ハ 不動産の売却損益を他の所得と通算できません。
（※１）相続時精算課税制度の主な長所・短所は以下の通りです。
長所
イ 相続税を計算する場合、相続時ではなく贈与時の価額
で計算しますので、地価が低い時に贈与をすれば、相続
税の負担が楽になります。
ロ 賃貸物件の場合、当該物件から生じる所得は受贈者の
ものになりますので、所得の分散をすることができます。
短所
イ 贈与時より相続時の方が価額が低くても、贈与時の価
額で相続税が計算されることになります。
ロ 毎年110万円まで非課税となる暦年贈与の適用を受けら
れなくなります。
ハ 相続時精算課税制度を利用して生前贈与した土地につ
いては、小規模宅地の評価減の適用を受けることができ
ません。
ニ 相続・遺贈の場合と異なり不動産の取得時に不動産取
得税が課税されます。また登録免許税の税率も高めにな
っています。
（※２）負担付贈与の主な課税関係は以下の通りです。
イ 贈与者は、受贈者に承継させた債務相当額による資産
の譲渡を行ったものとして譲渡所得（所得税）が課税さ
れますので、取得価額が不明の土地等が対象財産である
場合には留意が必要です。また、当該承継債務が時価の
2分の1未満の場合には、当該譲渡による譲渡損失はなか
ったものとされます（所法59②）。
ロ 受贈者の贈与税の計算の根拠となる不動産の評価に当
たっては、固定資産税評価額（建物）や路線価（土地等）
ではなく、通常の取引価額（減価償却後の適正簿価（建
物）や公示価格ベースの評価額等（土地等））によりま
す。
ハ 賃貸用建物を贈与した場合には、必然的に預り敷金と
いう債務も承継させることになりますので、負担付贈与
の課税関係の適用を受けます。しかし、預り敷金相当額
の現金を別途贈与した場合には、負担付贈与としての取
扱いは適用されず、通常の贈与として贈与税の課税関係
が適用されます。つまり、預り敷金相当額の現金贈与を
行わないと贈与税の課税も高くなると考えられますので、
留意が必要です。
（※３）同族会社１社に主要な相続財産を集中させたために、経営
権を巡って相続人が長年に渡って争い続ける事例は非常に多
くなっています。これを防ぐためには、イ 予定相続人の数
だけ会社を分散させておく（複数の会社を設立しておく）、
ロ 代償分割できるだけの現金資産を確保しておく、等の事
前準備が望ましいと考えられます。
（※４）同族会社１社の株式しか主要財産がない場合において、相
続人の間で合意ができるのであれば、会社分割により複数の
会社に投資用不動産を分割して、分割相続することも可能で
あると思います。
（担当：石渡正樹）
|
