平成22年12月24日付メールマガジン紹介分
老人ホームへの入居と自宅不動産の小規模宅地の評価減の適用の可
否について（空家の場合）
私は横浜市旭区の希望ヶ丘にある賃貸マンションに長女が生まれ
た6年程前から住んでいます。この辺りには随分昔から代々お住まい
の方々もいらっしゃるのですが、半分弱はここ数十年の間に他の地
域から転居されてきた方々だと思います。もともとはかなり広範囲
に山林が残っていたらしいのですが、数十から百数十世帯分ごとに
開発・分譲が徐々に進められてきた結果、現在では駅から徒歩通勤
圏内では開発可能なところは残り僅かとなってきました。
このような開発の進め方をしていった場合、その数十世帯又は百
数十世帯は同じ子育て世代の居宅が多くなります。子供を通じて親
通しの繋がりもできやすいので、とても良好な居住環境になると思
います。
最近は町を歩いておりますと管理放棄物件と思われる朽廃しかけ
た家屋や中古住宅として売りに出されている物件を時折目にするよ
うになりました（中古売物件が出る地域は30〜40年前に開発・分譲
された地区に集中しているように思います）。管理放棄物件につい
ては、おそらく元の居住者が病院に長期入院をしているか老人ホー
ムに入ったか若しくは相続が発生した後、相続人が処分方法を決め
あぐねているか、といったところだと思われます。中古売物件につ
いては、築浅のものであれば転勤等が考えられますが、そうでない
ものはやはり世代交代がその原因であることが多いのではないでしょ
うか。
さて、世代交代に伴う話で避けて通ることができないのが有料老
人ホームに入居した場合の問題です。以前の有料老人ホームは入居
一時金が数千万円もするものが多く、事実上限られた富裕層が悠々
自適な老後を満喫するための施設という色合いがありましたが、異
業種やベンチャー企業の参入が増えた昨今では入居一時金が数百万
円程度、月額費用も厚生年金で概ね賄える程度のものも多くなり、
利用者が格段に増えてきました。
ここで問題になるのが有料老人ホームに入居したまま相続が発生
した場合の自宅不動産の小規模宅地の評価減（措法69条の4）の適用
の可否です。相続発生前に自宅不動産を売却していなかった場合、
当然それらは相続税の課税財産となります。金融資産（生命保険含
む）と自宅不動産の評価額の合計額が相続税の基礎控除額（5,000万
円＋法定相続人の人数×1,000万円）を超える場合には、原則として
相続税の納税が生じることになりますが、相続開始直前まで自宅に
住んでいた又は病院に入院していた場合には、自宅の敷地について
この規定の適用を受けて80％の評価減が認められるため、一般的な
家庭では相続税の納税が生じることはあまりありません。
しかし、被相続人が老人ホームに入居していた場合には、残して
いた自宅が「相続開始の直前において居住の用に供していた」と認
められず、適用を受けられないことがありますので留意が必要です
（国税不服審判所 公表裁決事例集No.76-450項）
特に独身者又は夫婦が揃って老人ホームに入居した場合において
子供等が同居していなかった場合には、自宅が空家になってしまう
ことになります。一般的な有料老人ホームは終身利用権方式による
契約となっており療養又は治療後の帰宅を前提としておりません。
そのため病院に入院していた場合と異なり、自宅不動産を居住用財
産として認められないケースが多くなると思われます。そうなりま
すと、自宅の敷地が更地評価されてしまうことになり、税務上とて
も不利です。
もし賃貸の用に供していれば貸付事業用宅地等として50％の評価
減の対象となり得るので税務上有利ですが、そうしますと売却する
場合や相続人がそこに居住することとした場合に制約が生じてしま
うことになります。
その解決策の１つとして一般社団法人移住・住み替え支援機構が
提供している「マイホーム借り上げ制度」等を利用した定期借家契
約による貸し出しが便利です。この制度は3年間の定期借家契約なの
で、遅くとも3年待てば売却や自己利用が可能になりますので、制約
もそれほど大きくありません（※１）。
平成23年度税制改正では基礎控除額の引下げが検討されており、
「相続税なんて他人事」とはいかなくなる事態もあり得ます。老人
ホームへ入居したために自宅の敷地が更地評価され、余計な納税が
生じてしまうことも十分考えられますので、入居前に自宅の処分に
ついてもきちんと対応しておくことが必要です。
（※１）相続発生後に土地を売却した場合、譲渡所得から控除でき
る取得費（原価）に土地に係る相続税相当額を加算すること
ができる特例（措法39）の適用が検討されますが、この特例
は相続税の申告書の提出期限から3年以内（相続開始から3年
10ヶ月以内）の譲渡が前提条件となっております。契約更新
のタイミングにもよりますが、3年間の定期借家契約であれば
契約更新と相続発生の時期が近い場合でも、ギリギリ間に合
うのではないでしょうか。
平成25年度税制改正により、平成26年1月1日以後に生じた相
続については、介護の必要のために老人ホームに入所した場合
で一定の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等として小規
模宅地等の評価減の特例の適用が認められることとなりました。
（担当：石渡正樹）
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