平成23年11月4日付メールマガジン紹介分
投資用マンションの建物と建物附属設備の取得価額の按分について
最近の新聞を見ておりますと、投資用マンション（特に中古）の
広告（販売・セミナーとも）が随分増えてきたように思います。業
者の方に話を伺いますと、老後の年金に対する不安が強まる中、不
動産投資は、安定した賃料収入を期待できるので、セミナーは（も
ちろん販売も）随分好調のようです（※１）。
また中古マンションの投資は年金に頼る必要のない資産家の方々
の間でも好評のようですが、これには概ね３つの理由があります。
１つ目の理由は、投資価格が新築に比べて割安に済むため、他の
投資手段に比べて期待利回りが高いことです。
２つ目の理由は、減価償却費の計算の基礎となる耐用年数が新築
に比べて短いため、所得税・住民税の負担が少なくて済むことです。
そして３つ目の理由は、相続税の負担の軽減です。敷地（利用権）
については、貸家建付地としての評価が適用されますし、建物につ
いても貸家としての評価が適用になりますので、相続財産の評価額
をそれなりに落とすことができます。また、相続人から見ても、一
軒家に比べて中古物件の流通市場が発達しているので、（それなり
の値段で売却できる見込みが立たないために）処分ができず困って
しまうというリスクも少ないようです。
さて、多くの専門家等のＨＰで既に取り上げられている論点です
が、不動産投資に係る税務処理では減価償却費の計算がとても大切
です（税負担及び資金繰りに大きな影響を与えます。）。
一般的な売買契約書では、土地と建物の本体価額並びに建物に係
る消費税相当額の区分までは記載されておりますので、土地（敷地
利用権）と建物との取得価額の按分は容易です。
しかし、購入代価のうち土地以外の部分を全て「建物」に割り振
ってしまうのは得策とは言えません。なぜならば減価償却費は新築
の建物（居住用：鉄筋コンクリート造）の場合、耐用年数を47年と
した定額法で計算しなければならないからです。新築から10年を経
過した中古物件でも耐用年数は39年で計算されることになります。
これでは毎年の減価償却費が少なめに計算される結果、所得税・住
民税の負担が重くなり、借入金の返済負担も考慮すると現金収支が
マイナスになってしまうことさえあるかもしれません。
そこで、上記の専門家等のＨＰでも取得価額の一部を建物附属設
備（給排水設備、電器設備等）に“合理的な基準”で割り振りましょ
うと提案されているのです。これらの建物附属設備の耐用年数は新
築物件でも15年、新築から10年経過した中古物件ならば7年になりま
す。その上、納税者が一定の方法で選択していれば定率法によって
減価償却費を計算することも可能です（※２）。これならば減価償
却費の増加に対応する分だけ税金の負担が軽くなるため、将来の修
繕費用の発生に備えた資金準備も計画的にできそうです。
それでは“合理的な基準”とは具体的にはどのような基準なので
しょうか？新築物件の場合、工事費用の明細書などから給排水設備
や電気設備に割り振るべき金額を判断することが可能です。しかし
中古物件の場合、土地と建物の譲渡対価の区分の記載はあっても建
物の本体と建物附属設備との譲渡対価の区分の記載があるのは稀で
はないでしょうか？
実務的な経験から「投資用マンションなら30％程度まで割り振っ
ても概ね大丈夫」「保守的にするのであれば10％程度」などと紹介
されているＨＰもあるようですが、これらは何らかの税法や税務当
局が開示した通達等に基づくものではありません。投資額がワンルー
ムマンション1～3部屋程度であれば、税務調査が入る可能性も低い
ので（又は調査で指摘・修正を迫られても修正税額が多額にならな
いので）、そのような判断もあり得るかもしれませんが、やはり何
らかの具体的根拠資料がある方が無難でしょう。
私は建物の固定資産税評価額の計算の基礎となった評点数の比で
取得価額を按分する方法が１つの合理的な回答になのではないかと
考えています。
実際に建物が売買される場合には、期待投資利回りや所在地、類
似の売買事例などが考慮されて売買価格が決まるわけですが、これ
では評価する人によって評価額に大きく差が出てしまい、課税額算
定の基礎となる評価額の算定方法としては不便な面があります。
建物の固定資産税評価額は、同じ建物をもう一度建築するとした
らどのくらい費用が生じるかを前提とした「再建築費」をベースに
して計算されております。これは建物を屋根、基礎、柱・壁体、建
築設備等の部分に分けて、各々の部分に使用されている資材の種別
や施工の態様に応じて点数を割り振り、それに一定の補正を加えて
評価額を算定するという方法です。
一定のマニュアル（固定資産評価基準）に従って機械的に計算さ
れるため、評価する人によって評価額に大きな違いが生じるという
リスクが少なくなり、“課税の根拠としての”評価額の算定には合
理的な面もあります。
「公的機関（市町村）が固定資産評価基準に従って評価した（評
点数を割り振った）比によって建物本体部分と建物附属設備（電気
設備、ガス設備、給水・給湯設備及び排水設備）に取得価額を按分
しました」というのは税務署に対して非常に強い論拠になると思い
ます。
さて、この建物の部分毎の評点数に関する資料（家屋再建築費評
点数算出表）については、地方税法に基づく開示資料とは規定され
ていないため、市町村のＨＰでも取り上げられていることはほとん
どありませんが、事前に電話連絡をした上で市役所の税務課の窓口
に行けば行政サービスの１つとして閲覧をさせてもらえるようです。
余談ですが、固定資産税の評価については、随分前から問題視さ
れていることがいくつかあります。
１つ目は固定資産評価基準の内容そのものの問題です。帳簿価額
が減価償却費を計上した分だけ減額されていくのに比べて、固定資
産税評価額の減額速度が遅く、実態（担税力）以上の評価・課税が
行われているのではないかという問題です。
２つ目は上記の評点数に関する資料が積極開示の対象となってい
ないために、納税者からみて課税根拠がブラックボックスになりか
かっていることです。確かに評点付設の手引書を私たち素人が見て
も自分で評点数を計算するのはかなり難しいと思います。しかし、
資料を積極開示の対象とすることで、評価基準の問題について何ら
かの形で声を上げる人が増えてくる可能性が十分あります。市町村
の基幹税であるにもかかわらず、消費税や所得税に比べて取り上げ
られる機会が著しく少ないことをとても残念に思っています。
３つ目は不正を防ぐ有効な監視システムがないことです。プライ
バシー保護のため、原則として他人の所有する物件を特定して、そ
の評価額を閲覧することはできません。仮に一部の政治家や有力者
等の関係する土地・家屋について不当に低い評価額が付されていた
としても、それを誰が確認・指摘できるというのでしょうか？
持ち家であれ、借家住まいであれ、固定資産税は全ての人が負担
しています（借家の人住まいの人は、税金分が家賃に上乗せされて
います。）。取得価額1,500万円程度の物件であれば（減額特例期間
終了後は）年間で12～15万円程度の負担になります。これは家計で
１年間に負担している消費税と比べてどうでしょう？
固定資産評価基準は国会で定めた法律ではなく（総務大臣が作成
します）、また運用主体が各市町村であるため、国民的な議論が起
こりにくい税目ではありますが、建築・不動産の専門家からの積極
的な問題提起を期待したい分野です。
（※１）当然のことですが、マンション投資は空室や賃料の値下が
りリスクもありますし、相応の管理・修繕費もかかります。
個人的には、ある程度失敗しても破算する心配のないレベル
に抑えた方がよいのではないかと思っています。
（※２）特段の手続をしない場合には、建物附属設備についても定
額法で減価償却費を計算しなければなりません。
不動産投資を初めて行う場合又は建物附属設備を初めて取
得した場合には、その翌年の3月15日までに届出書を提出すれ
ば、定率法による減価償却費の計上ができます（所令123②一、
二。）。建物附属設備について定額法による減価償却費の計
上を既に行っている場合には定率法に変更することも可能で
すが、これは税務署長の承認事項になります（却下される可
能性があります。）。実務的には最低３年間は定額法を採用
した後でないと却下されるようです。
（担当：石渡正樹）
|
