平成23年11月4日付メールマガジン紹介分
いずれ取り壊す予定の老朽貸家を相続したら････
～相続税の取得費加算の特例の効果的な使い方～
不動産賃貸業は適切な管理及び修繕が大切だと言われています。
実際に築年数が30年以上経過している物件でも、こまめな対応が功
を奏して築浅の物件にも負けない賃料収入や入居率を誇る物件もあ
ると聞きます。
ただ現実的には、そのような物件はあまり多くはないと思います。
特にオーナーが高齢化して気力・体力が衰えている場合には、管理・
修繕も行き届かなくなりがちです。その結果、子供が相続する時に
は完全に老朽化し、賃料を下げても空室がなかなか埋まらない状態
になっているような事例も少なくないようです。
さて、相続した子供が入居者に退去を促して、アパートを建て直
し、個人事業者として不動産賃貸業を継続していく場合には特段の
対応は不要だと思いますが、
① 相続を機に法人運営に移行して節税を図りたい場合、又は
② 入居者が完全退去した後は、更地にして売却してしまいたい場
合には、相続税の取得費加算の特例（措法39）を利用して物件を法
人に譲渡しておくのも得策かもしれません。
個人が不動産を譲渡した場合の譲渡所得の金額は、
譲渡所得の金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
の算式で計算されることになります。この場合において当該譲渡物
件が相続により承継したなどの理由で取得費（被相続人などが物件
を取得したときの価額）が不明である場合には、原則として譲渡価
額の5％相当額を取得費とみなして計算されることになっております。
従いまして、相続により承継した不動産を譲渡した場合の譲渡所
得の金額は相当高額になってしまうことが少なくありません。
しかし、このままでは相続時に相続税、譲渡時に所得税・住民税
が課せられることで担税力を上回る課税を強いることになってしま
います。
そこで、この問題を解決するために、相続により承継した財産を
相続税の申告期限から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に譲
渡した場合には、当該譲渡物件に係る相続税相当額を取得費に加算
してくれるというこの特例が設けられているのですが、この中で土
地については特に有利な取扱いが認められているのです（具体的な
計算例は後述）。
さて、上記①の事業の法人化を目的として、法人に不動産を譲渡
する場合には、少し慎重な検討が必要です。所得を分散し、毎年の
税金の負担を軽減するという観点からは法人化した方が有利になる
ことが多いのですが、自分に相続が発生した時のこともあわせて考
えると、必ずしもそれが本当に有利になるとは限りません。
それは、（不動産に代わって）相続財産となる当該法人の株式の
相続税評価額（純資産価額）の算定の過程において、当該土地の評
価に当り小規模宅地の評価減の特例が適用できないからです（個人
で土地を所有したままであれば、小規模宅地の評価減の適用が可能
です）。場合によっては所得分散による節税効果を相続税の増加が
帳消しにしてしまうこともあるかもしれません。
専門家の意見も聞きながら、将来の相続税負担なども含めた総合
的な検討が必要になるでしょう。
一方、上記②の入居者が完全退去した暁には土地を売却する可能
性が高い場合にはどうでしょうか？入居者の数が残り僅かで近い将
来に完全退去の可能性が高い場合には、法人に譲渡する必要はあり
ません。空き家になった後、建物を取壊し、更地になった土地を売
却すれば良いだけです。
この場合の譲渡所得の金額は、
譲渡所得の金額＝譲渡価額－（取得費＋相続税の取得費加算額＋
譲渡費用＋建物の取壊しによる損失額（※１））
で計算されることになります。
しかし、入居者の完全退去に手間取り、相続税の申告期限から3年
超が経過しそうな場合には、取得費（譲渡原価）を引き上げて税金
を減らすために法人に一旦譲渡した方が有利なこともあります。
実際に簡単な計算例で検証してみましょう（簡略化のために不動
産取得税や仲介手数料などの流通コスト及び毎年の減価償却費は省
略しております。）。
事例
相続財産の内容及び各相続財産の相続税評価額並びに相続税額
現金及び預金 50,000,000円
アパートの建物 6,000,000円（簿価4,000,000円）
アパートの敷地 80,000,000円（取得費不明）
その他の土地 120,000,000円
相続税評価額の合計 256,000,000円
相続税額 61,400,000円
ケース①
相続開始から5年後に更地化して1.1億円で第三者に譲渡した場合
譲渡所得の金額＝110,000,000円－（5,500,000円＋4,000,000円）
＝100,500,000円
所得税・住民税額＝20,100,000円
ケース②
相続開始から3年後に法人に建物を600万円、土地を1億円で譲渡、
5年後に更地化して1.1億円で第三者に譲渡した場合（※２）
個人の税負担
譲渡所得の金額＝106,000,000円－（5,000,000円＋4,000,000円
＋49,407,812円（※３））
＝47,592,188円
所得税・住民税額＝9,518,400円（Ａ）
法人の税負担（実効税率を40％と仮定）
譲渡利益の金額＝110,000,000円－100,000,000円
＝10,000,000円
建物の取壊しによる資産損失額＝6,000,000円
課税所得＝4,000,000円
法人税等の額＝1,600,000円（Ｂ）
個人・法人の税負担合計（Ａ＋Ｂ）＝11,118,400円
この事例では、何も対応をしないまま5年後に土地を処分した場合
（ケース①）と一旦法人に譲渡してから処分した場合（ケース②）
とで900万円近い節税効果が生じることとなりました。
不動産の譲渡に関する特例規定は、同族法人に対する譲渡につい
ては適用不可となっているものが多いのですが、取得費加算の特例
についてはそのような制限はなく、使いやすい規定となっています。
信託銀行や司法書士、税理士など相続に関連する業務に従事して
いる方々が、お客様へのプラスアルファのサービスとして御提案で
きるようになると、仕事の幅が一層広がるのではないでしょうか？
（※１）建物の取壊し損失は、その取壊しが土地を譲渡するために
行われたものであると認められる時は、その損失額を譲渡費
用に加算して譲渡所得を計算することが認められています（
所基通33-8）。ただし、建物の取壊しから売却活動（不動産
会社への買主募集の依頼など）の開始までに時間が空きます
と否認される可能性がありますので留意が必要です。
（※２）法人は必ずしも土地・建物の取得代金を現金で用意してお
く必要はありません。売主に対して売買代金相当額（この事
例では1億円強）の社債（私募債）を発行すれば事足ります。
社債利息は法人の所得計算上損金に算入できますし、利息を
受け取る個人の所得計算においては20％の分離課税で課税関
係が終了します。結果として暦年の税負担も軽減することが
可能です。
（※３）取得費に加算される相続税額の計算
61,400,000円×（6,000,000円＋80,000,000円＋120,000,000円）
÷256,000,000円＝49,407,812円
法人への譲渡対象となっていない「その他の土地」に係る
相続税相当額も取得費に加算できる取り扱いになっています。
（担当：石渡正樹）
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