平成24年4月4日付メールマガジン紹介分
二世帯住宅へのリフォーム費用を子供が出したら贈与税と所得税？
～親名義の家屋の増築費用を子供が負担した場合の取扱いについて～
大手住宅メーカーのリフォーム商品の折込広告を月に2～3回程度
目にする機会がありますが、どれを見ても文字通り新築そっくりな
仕上がりになっているのに驚かされます（実際に現物を見てもそう
感じます。）。そのせいか、最近はリフォームに対する心理的な抵
抗感も減り、新築ではなく、あえて割安な中古住宅を購入してリフォ
ームして暮らす、というスタイルも徐々にではありますが増えてき
ているようです。ただし、（特に築年数の古い）中古住宅の購入や
リフォームは失敗事例が多いのも事実です。自分で良く勉強するの
はもちろんですが、信頼できる専門家（建築士など）を活用した方
が、長い目で見て費用が安く、そして安心できる住まいが手に入る
ように思います。
さて、リフォームに関しては、住宅ローン減税や投資型減税、贈
与税の非課税措置の特例など様々な税制上の論点がありますが、今
回は親名義の家屋のリフォーム費用を子供が負担した場合の税制上
の取扱いを取り上げます。これは、親の自宅を子供家族の同居を機
に二世帯住宅仕様に増改築するような場合が想定されます。二世帯
住宅仕様へのリフォームは費用が1,500万円以上かかることも少なく
ないので、親に多額の金融資産がある場合を除いて、子供が住宅ロ
ーンを組んで費用を工面することが多いようです。
ところが、このように子供が親の持家のリフォーム費用を負担し
てしまうと、リフォームによる家屋の資産価値の上昇をその持主で
ある親が享受することになるので、その資産価値の増加額（リフォ
ーム費用相当額）が“子供から親への贈与”とみなされ、贈与税
の課税対象となってしまいます。“子供から親への贈与”というと
ころに強い違和感を覚えますが、国税庁のＨＰのタックスアンサー
（親名義の建物に子供が増築したとき）や質疑応答事例（父所有の
家屋に子が増築した場合の贈与税の課税関係）で掲載されているほ
どですから、仕方がありません。贈与税が課されないように、対応
をしていくしかありません。具体的には、リフォーム前の自宅の時
価（※１）とリフォーム費用との比で持分を按分し、代物弁済を原
因とする所有権移転の登記をすることになります。
計算事例を挙げると以下のようになります。
リフォーム前の自宅の時価 1,000万円（持分：親1／1）
リフォーム費用 1,500万円（子供が全額負担）
→リフォーム後の持分 親：1,000／2,500 子供：1,500／2,500
しかし、これで問題が片付いたわけではありません。実は持分を
譲渡した親には譲渡所得課税が生じることになるのです。上記の例
の場合、所得税・住民税の取扱上、リフォーム前の自宅（時価1,000
万円相当）の1,500／2,500を譲渡して、リフォームによる資産価値
増加分（1,500万円部分）の1,000／2,500を取得したものとみなし、
600万円の譲渡収入が認識されることになります。
この600万円の譲渡収入から取得費（建築費用から経過年数に応じ
た減価の額を控除して計算）を控除した譲渡所得の金額に対して20
％の所得税・住民税が課されることになるのです（※２）。
また、子供はリフォーム費用調達のための借入金については、自
己所有の家屋への増改築費用には該当しませんので、住宅ローン減
税の適用を受けることができません（措法41⑥）。
このように、親名義の家屋のリフォーム費用を子供が負担した場
合には、贈与税（しかも子供から親への！）を避ければ、所得税の
方に負担が及ぶという厳しい取扱いになっておりますので、①リフォ
ーム前に自宅を子供に（相続時精算課税制度などを利用して）贈与
しておく、②リフォーム費用は親子ペアローンや親子リレーローン
を効果的に活用するなどの方法もあわせて慎重に検討していく必要
がありそうです。
（※１）リフォーム前の自宅の時価の算定については、①鑑定評価
額、②固定資産税評価額、③取得価額から減価の額を控除し
た後の価額（譲渡所得計算上の取得費相当額）のどれを用い
るべきかについては、実務的にかなり問題になる部分ですが、
②と③が近似値であれば、③を自宅の時価として用いてもあ
まり問題にならないように思います（その場合、課税される
譲渡所得税はありません。）。
（※２）親子間の売買になりますので、譲渡所得の金額の計算上、
3,000万円の特別控除（措法35）や軽減税率の特例（措法31の
3）の適用はないので、留意が必要です。
（担当：石渡正樹）
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