平成25年3月22日付メールマガジン紹介分
相続準備では土地の使用貸借契約の整理も大切です
団塊の世代の大量退職とともに一層進む高齢化社会。新聞や雑誌
で「相続を争族にしない」ための「終活」が話題に取り上げられる
ことが多くなりました。多くの方々が関心を寄せる理由は、我が家
では争族は起きてほしくないという切実な願いに他なりません。
しかし、相続への備えは遺言書の作成や相続税の納税資金の準備
だけでは十分ではありません。実務者の立場から見ますと、土地の
境界の確定や使用貸借の目的となっている土地の契約内容の整理と
いった相続予定財産に係る権利・義務の確定手続きも同じように重
要な課題です。
こういった問題は子供の世代に移ってからでは解決が難しいもの
が一般的で、解決できないまま（高い相続税を払って承継したのに！）
土地の有効活用も売却もできず、何年も放っておかれているケース
も決して少なくないのです。
土地の境界確定の問題については不動産の専門家の方々にお譲り
するとして、今回は使用貸借の目的となっている土地に係る問題に
ついて取り上げていきたいと思います。
使用貸借とは無償又は通常の必要費の負担のみで物を貸借するこ
とをいい、民法にその貸主及び借主の権利・義務が規定されていま
す（第593条～600条。以下一部条文抜粋）。
① 使用貸借は、当事者（借主）が無償で使用及び収益をした後に
返還することを約して相手方（貸主）からある物（例えば土地）
を受け取ることによって、その効力を生ずる。
② 借主は、借用物の通常の必要費（固定資産税など）を負担する。
③ 借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければなら
ない。
④ 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定
めた目的に従い使用及び収益が終わったときに、返還をしなけ
ればならない。ただし、その使用及び収益が終わる前であって
も、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸
主は、直ちに返還を請求することができる。
⑤ 使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。
使用貸借により借り受けている土地の上に建物を建築した場合、
当該土地の借主（建物の所有者）は借地借家法の保護の対象外にな
るので、その権利は非常に弱い（逆に土地の所有者の権利は強い）
ものと一般的には理解されております。税務でもその考え方に基づ
き、使用貸借の目的となっている土地の相続税評価額は原則として
更地評価（借地権相当額の控除なし）となります。
しかし条文を読めば分かりますが、使用貸借の土地であっても貸
主の都合でいつでも返してもらえるわけではありません。土地の使
用貸借契約は親族間の口頭によるものがほとんどで、返還の時期に
ついての定めがあるケースはまずありません。従って上記④の通り
「使用及び収益が終わったとき」又は「使用及び収益をするのに足
りる期間が経過したとき」まで借主は土地を返す必要はないという
ことになります。
これは解釈の仕方によっては「居住することが使用・収益の目的
なのだから、居住し続ける限り（又は借主が死亡するまで）無償で
借り続けることも可能」ということになります。
そのため、その土地の相続人は、借主が死亡するか又は建物が朽
廃するまで有効活用も（現実的には）売却もできない土地に対して、
更地評価の相続税を負担させられるという、全く不合理な事態に陥
ることになります。
事情を理解した借主が当該土地に係る相続税相当額の負担を申し
出てくれたり、更地価格での買い取りの意思を示してくれたりすれ
ばまだ良いのですが、それらの意思又は買い取るだけの金銭的能力
が借主にない場合には、土地の早期返還を求める貸主（相続人）と
借主（親族であることが多い）との間に争いが生じ得ることになり
ます。
実際の土地の返還訴訟においては、無償の借主が有償の借主（定
期借地契約による借主など）よりも結果的に保護されるようなこと
があっては不公平なので、条文を杓子定規に解釈・適用するのでは
なく、使用貸借契約開始時の当事者の意思や契約に至った経緯、貸
主が返還請求に至るまでの経過年数などが総合的に判断される傾向
にあり、貸主が勝訴となった判決ももちろんあります。
しかし、これも立派な「争族」であることには間違いありません。
遺言書の作成や納税資金の準備、節税対策ももちろん大切です。
ただ、その前提条件として、相続対象となる財産に係る権利義務
を確かなものにしておくことも忘れてはなりません。
使用貸借の目的となっている土地がある場合には、生前に借主と
の間で、①契約締結に至った経緯やその目的、②契約終了の時期、
③当該土地に係る相続税が生じた場合の借主の負担、④契約終了の
時期の経過後も借主が使用を継続したい場合の対応方法（賃貸借契
約への切り替えや土地の買取に関する事項など）等を書面で合意し
ておき、相続予定者にきちんと伝えておいた方が後日の争族を避け
ることができるでしょう。
なお、余談ですが使用貸借の目的となっている土地が必ずしも更
地評価になるとは限りません。現在の通達（「使用貸借に係る土地
についての相続税及び贈与税の取扱いについて」。以下「使用貸借
通達」といいます。）が定められた40年前以前は、使用貸借で借り
受けた土地の上に建物を建てた場合、借主は貸主から借地権相当額
の贈与を受けたものとして贈与税の課税が行われていた関係で、当
該土地については底地評価が認められておりました。
そのような経緯から、使用貸借通達の適用開始前に上記のような
贈与税の課税の対象となった土地で建物の所有者が異動していない
などの一定の条件を満たすものなどについては、使用貸借の目的と
なっている土地であっても底地評価が認められる場合があります。
親族に対し、長年使用貸借している土地がある場合には、相続準
備の段階で一度確認しておく必要があるのではないでしょうか。
（担当：石渡正樹）
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