平成25年9月30日付メールマガジン紹介分
一般定期借地権の設定と相続税対策
～なぜ相続税対策としては普及しないのか～
平成27年度からの相続税改正を前に、相続に関するセミナーや勉
強会が引き続き活況を呈しており、人々の関心の高さが伺えます。
そのようなセミナーでしばしば紹介される相続税対策としては、
資金手当が付く方であれば都心の新築の高層マンション（できれば
最上階付近）や中古のワンルームマンションへの投資、都市近郊の
地主の方であれば土地の有効活用を兼ねた賃貸マンションの建築な
どが一般的なのではないでしょうか。
前者の手法は、これらの投資物件の相続税評価額が売却見込価額
に比べて格段に低くなることを利用した相続税対策です。
相続人は、承継したこれらの投資物件を、被相続人が投資した時
とそれほど変わらない値段で売却し、合法的に相続税を減らした上
で財産を相続対策前の状態に近い状態に戻すことを狙うというもの
です（※１）。
資産を再び現金化するまでの道筋が明確に見えているという点で
優れた手法だということもできるでしょう。
一方、後者の手法（賃貸マンション経営）は、それなりの相続税
軽減効果は期待できるものの、物件の管理には相応の手間がかかる
わけですし、空室率の増加などで現金収支が悪化した結果、相続税
の軽減効果を上回る赤字が生じてしまうリスクもあります。
また、建物の老朽化後、更地化して新たに別の土地活用を考えよ
うとした場合、相当の取り壊し費用などがかかるのもネックです。
それならば定期借地権を利用した土地の賃貸が選択肢として挙げ
られてもよさそうな気も致しますが、私自身は相続対策の現場で定
期借地権の利用が積極的に検討された事例は、あまり聞いたことが
ありません。
「自分の土地の上に他人の建物が建てられるのはちょっと…」
「本当に更地になって戻ってくるのか心配だ…」
といった地主の方の不安が払拭されていないのが原因だと一般的に
は言われています。
しかし、定期借地権に関する相続税法上の取扱いがあまり周知さ
れていないという事実も、その一因になっている可能性もあります。
ですので今回は、定期借地権の中でも一般定期借地権（借地借家
法22）が設定された宅地に係る相続税上の取扱いについて紹介して
いきたいと思います。
旧借地法に基づく借地権又は現行の借地借家法に規定する普通借
地権の目的となっている宅地（貸宅地）の評価は、更地価額から借
地権相当額（更地価額×借地権割合）を控除するという算式で一律
に評価することとされています。
借地権割合が変更されることは滅多にありませんし、毎年の路線
価の変更もそれほど急激には行われません。ですので、このような
貸宅地については将来、相続が発生した場合の相続税評価額もほぼ
正確に予想することが可能です。
一方、一般定期借地権の目的となっている宅地については、その
定期借地契約の残存期間や相続発生時期の金利水準によって評価額
が大きく変わるのが特徴です。
この一般定期借地権の目的となっている宅地については、当該宅
地が、借地権割合が80％以上の地域（路線価図でＡ又はＢとされて
いる地域）に所在している場合及び親族等が借地権者である場合な
どの一定の場合を除き、次の算式に基づいて評価されることとなり
ます（※２）。
① 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価額
＝更地価額－一般定期借地権の評価額
② 一般定期借地権の評価額
＝更地価額×（１－底地割合）×（相続発生時におけるその一般
定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金
現価率）÷（一般定期借地権の設定期間年数に応ずる基準年利
率による複利年金現価率）
③ 底地割合：借地権割合の区分に応じ、次によります。
|
借地権割合
|
底地割合
|
|
地域区分
|
路線価図
|
評価倍率表
|
|
C
|
70%
|
55%
|
|
D
|
60%
|
60%
|
|
E
|
50%
|
65%
|
|
F
|
40%
|
70%
|
|
G
|
30%
|
75%
|
上記算式だけでは、更地と比べてどの程度評価額に差が生じるの
か分かりづらいと思いますので、簡単な事例で計算をしてみます。
事例
自用地としての相続税評価額 50,000,000円
借地権割合 60％（路線価図における地域区分Ｄ）
一般定期借地権の設定期間 50年
相続発生時における一般定期借地権の残存期間 35年
相続発生時期 平成25年6月（期間10年以上の基準年利率1.0％）
基準年利率1.0％に対する50年の複利年金現価率 39.196
基準年利率1.0％に対する35年の複利年金現価率 29.409
評価額の計算
50,000,000万円－50,000,000円×（1－60％）×29.409÷39.196
＝34,993,877円
残存期間35年を残して相続が発生した場合、更地評価に比べて相
続税評価額は約30％下がったことが分かります。これは同じ土地に
賃貸マンションを自分で建築し、当該土地が貸家建付地となった場
合の評価額（41,000,000円）と比較しても大きな値下がり効果です。
ただ、一般定期借地権に関してはもう１つ注意しなければならな
い点があります。それは、預り保証金や賃料一括前払い方式を採用
している場合の前受収益相当額の取扱いです。
預り保証金は更地価額の20％相当額を借地権者から預託を受ける
のが一般的です（上記の事例でいえば10,000,000円）。
この保証金は借地契約終了時には全額返還しなければなりません
ので、当然、債務控除の対象にはなりますが、弁済期間までが極め
て長いので、額面金額の全部が債務控除の対象となるのではなく、
一定の計算方法で割り引いた金額しか控除の対象にはなりません。
また、賃料一括前払い方式を採用している場合には、当該一括払
い賃料のうち、期間未経過の分が所得税法上、「前受収益」として
負債計上されているわけですが、当該負債には弁済義務がないため、
１円も債務控除の対象とならないことに留意する必要があります。
預り保証金について債務控除の対象となる金額は次の算式の通り
となります。
債務控除の対象となる預り保証金の金額
＝預り保証金の金額×（相続発生時における定期借地権等の残存
期間年数に応ずる基準年利率による複利現価率）
これを先ほどの事例にあてはめますと、預り保証金10,000,000円
に対し、債務控除の対象となる金額は7,060,000円だけということに
なります。一方、当該預かった保証金を普通預金等としていた場合、
当該普通預金等の評価額は10,000,000円のままですから、保証金を
預かることにより、差し引きで2,940,000円も相続税評価額が増えて
しまうことになるわけです。
賃料一括前払い方式ならば、同様に、期間未経過分の前受収益相
当額だけ相続税評価額を引き上げることになってしまいますので、
場合によっては、土地の評価額の軽減効果を完全に打ち消してしま
うことさえあるかもしれません。
一般定期借地権に基づく土地の有効活用は、次世代に確実に更地
を残すことができますし、賃貸マンションのような賃貸管理や資金
の融通といった手間が不要なので地主の方にとってはそれなりのメ
リットもあります。
しかし、相続税の節税効果が不確定な上、場合によっては逆効果
になってしまうこともあり得る（賃料一括前払い方式を採用した場
合）ということも「相続税対策」としての普及が進まない一因なの
かもしれません。
参考として、上記の事例で相続発生時点における残存期間ごとの
土地の評価額と債務控除の対象となる金額を以下の通りまとめてみ
ました。
|
残存期間
|
土地の評価額
|
債務控除対象額
|
|
45年
|
¥31,582,304
|
¥6,390,000
|
|
40年
|
¥33,245,739
|
¥6,720,000
|
|
35年
|
¥34,993,877
|
¥7,060,000
|
|
30年
|
¥36,831,309
|
¥7,420,000
|
|
25年
|
¥38,762,629
|
¥7,800,000
|
|
20年
|
¥40,791,918
|
¥8,200,000
|
|
10年
|
¥45,167,364
|
¥9,050,000
|
|
5年
|
¥47,467,599
|
¥9,880,000
|
※１ これらの投資物件の購入から（当然、相続又は贈与の発生を
挟んで）売却までの期間が短く、課税庁側が課税の公平上問題
あると判断し、その低い評価額による税務申告が否認された事
例がありますので、購入や売却の時期の選択に当たっては慎重
な判断が望まれます。
※２ 借地権割合が80％以上の地域にある場合や親族等が借地権者
である場合には、上記の算式ではなく、財産評価基本通達25（2）
に基づいて評価をすることになります。
（担当：石渡正樹）
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