平成26年2月5日付メールマガジン紹介分
マンション投資をしている給与所得者が海外赴任をする場合の出国
時の手続きと出国年の確定申告について
他の解説記事でも取り上げたことがありますが、マンション投資
に関するセミナーは引き続き活況を呈しているようです。日本経済
新聞を見ても連日のようにどこかの会社の無料セミナーの広告が掲
載されています。
その甲斐あってか、資産家の方々だけではなく、サラリーマンの
方々の間でも（特に中古のワンルーム）マンションへの投資をされ
ているという話を耳にするようになりました。
もちろん成功事例も失敗事例も伺ったことがありますが、投資さ
れる方々には、どんな投資でも必ずリスクは付いて回るものだとい
うことを忘れず、慎重な投資判断を行って頂きたいと思います。
さて、サラリーマン生活に転勤は付きものですが、時には海外赴
任を命じられることもあります。辞令発令後は赴任地への引っ越し
手続きや仕事の引継ぎなど、とても忙しいこととは思いますが、所
有不動産や税務署などへの対応もきちんとしておく必要があります。
出国までに所定の手続きをしないと延滞税などのペナルティが課
されたり、余計な申告手続きが必要になったりすることもあります
ので、疎かにはできません。
今回はマンション投資をされている給与所得者の出国前の税務手
続きと出国年の確定申告について取り上げていきます。
１ 出国時の税務手続きについて
① 納税管理人の選任及び届出書の提出（国税）
海外赴任後も、国内に所在する不動産から生じる不動産所得があ
る場合には、確定申告及び所得税の納税が必要になります（所法5②
一）。そのため、出国までに事務処理をするための「納税管理人」
を選任し、その旨の届出書を税務署に提出しなければならないこと
されています（通則法117）。
実務上、納税管理人の選任及び届出書の提出が出国後になっても
受け付けてはもらえますが、出国後と出国前とでは税務上の取扱い
が次のように異なりますので留意が必要です。
イ 出国後に選任した場合
その年の1月1日から出国日までの所得について、出国までに確
定申告と納税をしなければなりません（所法127、130）。
また、出国日後に納期限の到来する予定納税額がある場合には、
それらについても出国までに納税が必要になります（所法115、同
通達105-2）。
さらに、翌年2月16日から3月15日までの間に改めて通年の所得
について確定申告書を提出することになります。この場合におい
て、出国時の確定申告で納付した所得税があるときは、当該所得
税は予定納税額として、納付すべき所得税額から差し引かれるこ
とになります。
ロ 出国前に選任した場合
出国時の確定申告及び納税は不要になります。また、出国後に
納期の到来する予定納税額についても、出国までの一括納付は不
要になります。
② 年末調整
非居住者が海外勤務で得た給与については、原則として所得税は
課されませんので（※１）、出国までに得た給与に係る所得税につ
いては、出国までに年末調整により精算することになります。この
手続きは通常の年末調整と同様に行うことになりますが、配偶者控
除や扶養控除等の適用の有無については、出国時の状況から見積もっ
て判断することになります。
③ 納税管理人の選任及び届出書の提出（住民税及び固定資産税）
その年の住民税について出国時までに全額納付済みの場合又は出
国後に支払われる給与から引き続き特別徴収がされる場合には住民
税の納税管理人の選任は不要です。
しかし、固定資産税が賦課されている場合及び住民税の普通徴収
分があり、その年の住民税の一部が未納のまま又は納付書が届く前
に出国する場合には、市町村に対しても納税管理人を選任し、その
旨の届出書を提出しなければなりません。
④ 法人が借主である場合における借主への通知
非居住者に対して日本国内にある不動産の使用料を支払う法人は、
その支払いの際、所得税を源泉徴収し、翌月10日までに納付しなけ
ればならないこととされています（所法212①）（※２）（※３）。
従いまして、貸主が海外赴任により非居住者となる場合には、借
主である法人に対し、家賃から所得税の源泉徴収及び納付が必要に
なる旨を通知する必要があります。
借主である法人が所得税の源泉徴収及び納付をしなかった場合に
は、当該法人に不納付加算税及び延滞税が賦課されることになりま
すので留意が必要です（通則法60、67）。
⑤ 振替納税について
所得税・住民税及び固定資産税については振替納税制度がありま
す。納税管理人の事務負担を減らすためにも振替納税制度の利用が
望ましいと思われます。
２ 出国した年度の確定申告について
① 課税される所得
出国した年の所得税は、居住者であった期間に係る全ての所得と、
非居住者であった期間に係る国内源泉所得に対して課されることと
なっております。国内にある投資用マンションから計上される不動
産所得は国内源泉所得に該当しますので、出国後も引き続き確定申
告及び納税が必要になります。
② 青色申告
非居住者であっても要件を満たしていれば、青色の申告書を提出
し、税務上の特典を受けることができます（所法166）。
③ 所得控除
出向した年の所得控除の取扱いは次の通りですが、翌年以降の所
得控除については、雑損控除・寄付金控除及び基礎控除を除き適用
がありませんので、留意が必要です。
イ 医療費控除、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、
生命保険料控除、地震保険料控除
居住者であった期間中に支払った額のみが控除の対象となりま
す。非居住者である期間中に支払ったものは控除の対象とはなり
ません。
ロ 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、障害者控除、寡婦
（寡夫）控除
納税管理人を出国前に選任している場合には、その年の12月31
日の状況によって適用の可否を判断します。納税管理人を選任し
ていない場合又は出国後に選任している場合には出国時の現況に
より適用の可否を判断します。
ハ 雑損控除、寄付金控除、基礎控除
居住者の通常の確定申告と異なるところはありません。
※１ 非居住者となった者に対して支払われる給与に係る所得税の
賦課及び源泉徴収の有無ですが、役員として赴任するのか、使
用人として赴任するかの違いや、赴任先の国との間で締結され
た租税条約の内容によって異なりますので、個別に確認が必要
です。原則として、使用人（使用人兼務役員に対する使用人分
給与を含む）については、所得税の賦課及び源泉徴収はされま
せん。
※２ 原則として、非居住者に対して不動産の使用料の支払いをす
る場合には、その支払いの際、所得税の源泉徴収が必要になり
ますが、当該マンションの借主が個人で、当該借主が自己又は
自己の親族の居住の用に供するために借り受けている場合に限
り、源泉徴収が不要とされることになっています（所令238二）。
※３ 非居住者であっても、国内に恒久的施設（いわゆる「ＰＥ」）
を有していることにつき税務署長の証明書の交付を受けた場合
には、借主が法人であっても所得税の源泉徴収は不要となるの
ですが（所法214①）、投資用マンション自体をＰＥとして申請
しても認められないケースも少なくないようですので、留意が
必要です。
（担当：石渡正樹）
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