平成26年2月5日付メールマガジン紹介分
消費税率の変更に際して不動産賃貸業者が確認しておくべき事項に
ついて
～3月末日までに受領する4月分の賃料は8％の税率が適用～
いよいよ平成26年4月1日から8％の税率で消費税が課されることに
なります。スーパーやコンビニエンストアなどの一般商品売買業で
は値札の付け替え作業への準備や諸々のシステム変更への対応に追
われていると聞きます。それに対して不動産賃貸業では、そのよう
な煩雑な準備作業こそありませんが、事前に以下の2つの事項につい
て確認し、テナントからの問い合わせに対してきちんと根拠を述べ
て回答できるようにしておく必要があります。
① 一般的な支払条件（翌月分を当月末日までに受領）となってい
る賃貸借契約において3月末日までに受領する4月分賃料に係る
消費税率は何％になるのか
② 自社が締結している賃貸借契約が、4月以降も5％の税率が一定
期間適用される経過措置の対象となっているかどうか
まず、①の3月末日までに受領する4月分の賃料には何％の税率が
適用されるのかという問題ですが、これは8％の税率が適用されると
いうのが正解です。一部の税理士の間から「資産の賃貸借契約に基
づいて支払を受ける使用料等の額（前受けに係る額を除く。）を対
価とする資産の譲渡等の時期は、当該契約又は慣習によりその支払
いを受けるべく日とする」という消費税法基本通達9-1-20前段の文
言に基づき「3月末日までに受領する4月分の賃料は（税務上は）3月
分の賃料収入として取り扱われるから、税率は5％が適用される」と
いう見解が示されていたために、専門家の間でもどちらが正しいの
か意見が分かれておりましたが、1月24日付で国税庁から「消費税率
引上げに伴う資産の譲渡等の適用税率に関するQ&A」が公表され、こ
の議論に決着が付きました（※）。
次に4月以降も5％の税率が一定期間適用される経過措置の対象と
なる賃貸借契約に該当するかどうかの判定ですが、実務的には一定
の要件を満たした借地借家法38条に規定する定期建物賃貸借契約を
除き、該当する契約は限定されるものと考えられます。
経過措置の対象となる賃貸借契約は次の4要件のうち、イ及びロは
両方、ハ及びニについてはいずれか一方を満たしている必要があり
ます。
イ 平成25年10月1日（以下「指定日」といいます。）の前日までに
締結した賃貸借契約に基づき、平成26年4月1日（以下「施行日」
といいます。）の前日から継続して貸付けが行われていること
（ただし指定日以後に賃料の変更があった場合における、当該変
更後の賃料については経過措置の対象とはなりません）
ロ 当該契約に係る資産の貸付けの期間及び当該期間中の賃料の額
が定められていること
ハ 事業者が事情の変更その他の理由により当該賃料の額の変更を
求めることができる旨の定めがないこと
ニ 契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申し入れ
をすることができる旨の定めがないことその他賃料に関する契
約の内容が政令で定める要件に該当すること
不動産の賃貸借契約が経過措置の対象になるかどうかの判定に際
しては、上記の4要件は次のように理解されることになります。
イ 契約の更新は「契約の締結」に当たりますので、指定日から施
行日までに契約の更新があった場合には平成26年4月1日以降の
賃料の全部、施行日以後に契約の更新があった場合には当該更
新後の賃料については、他の要件を満たしていても経過措置の
対象から外れることになります。
ロ ほとんどの賃貸借契約はこのロの要件には当てはまりますが、
例えば「定額料金●●円に売上金額の●％相当額を加算した金
額とする」という内容の契約は該当しないことになります。
ハ 賃貸借契約書には借地借家法32条（賃料増減請求権）の内容を
明記するのが一般的だと思われますが、この記載がありますと
「賃料の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと」と
いう要件から外れ、経過措置の適用対象外となります。
この規定の記載がない普通賃貸借契約や借地借家法38条7項の特
約（同法32条の適用除外特約）が設けられた定期建物賃貸借契
約などであればこの要件に当てはまることになります。
また、一定期間は賃料の変更をすることができないという内容
になっている場合には、当該一定期間については該当すること
になります。
ニ 政令で定める要件とは「貸付けに係る資産の取得に要した費用
の額及び付随費用の額（利子又は保険料の額を含む。）の合計
額のうちに当該契約期間中に支払われる賃料の合計額の占める
割合が90％以上」となるように契約で定められていることとさ
れています。事実上中途解約が不可な上にこのような対価要件
が満たされている契約とはコピー機などで利用されるファイナ
ンスリース契約がほとんどで、不動産の賃貸借契約でこの要件
に該当する契約はかなり限定されるものと思われます。
なお、経過措置が適用されることとなった場合には、テナントに
対してその旨を書面により通知する義務がありますので留意が必要
です（消費税法附則5⑧）。
※ この消費税法基本通達とほぼ同じ内容の通達が法人税にも設け
られています（法基通2-1-29）。これらの通達の解釈ですが上記
の通り「3月末日までに受領する4月分の賃料は、税務上は3月の収
益として認識する」と理解されている方も少なくありません。私
は、どちらの通達にも前受けに係る額を除く（つまり役務提供が
終了していない期間に対応する額を除く）と記載されていること
から、本件4月分賃料は税務上も4月分賃料として取り扱われるも
のと理解しています。
（担当：石渡正樹）
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