平成26年11月28日付メールマガジン紹介分
否認された節税スキーム
～実務上の判断が難しい“居住用財産”の範囲について～
譲渡所得に関する税務トラブルで最も多いのが居住用財産を譲渡
した場合の特例措置に関する取扱いだと思われます。
それは、この特例措置が自己所有の不動産に住んでいる全ての人
が関係する馴染み深いものである一方、法令や通達が現実の複雑な
事例に対応しきれていないことに原因があります。実際、税理士で
ある私も毎年1件か2件は、そのような法令や通達が想定していない
事例に出会い、判断に悩まされています（※）。
今回は、法令・通達上は適用可能と思われた節税策が否認された
事例を取り上げ、実務判断の難しさを御紹介したいと思います。
居住用財産を譲渡した場合の特例措置とは、3,000万円の特別控除
（措法35）及び軽減税率（同法31の3）、買換え特例（同法36の2）
などをいいます。これらの特例は、譲渡資産が居住用財産である場
合、その譲渡収入の全部または一部が次の居住用財産の取得等に充
てられる蓋然性が高く、担税力が乏しいケースが多いことから設け
られています。
これらの特例の規定上、ほぼ共通している“居住用財産の譲渡”
の範囲は概ね次の通りとされています。
① 居住していた家屋の譲渡又はその家屋とともにする敷地の譲渡
② 災害により滅失した家屋の敷地の譲渡
③ 居住の用に供さなくなった家屋の譲渡又はその家屋とともにす
る敷地の譲渡（当該個人の居住の用に供されなくなった日から
3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されたものに
限る）
実際には法令に定められた上記の3項だけでは判断ができないケー
スもあるので（家屋を取壊してから土地を譲渡する場合など）、通
達において様々な事例を基に更に詳しい解説がなされています。
さて、今回取り上げる国税不服審判所の裁決事例（平22.6.24、裁
決事例集No.79）の概要は次の通りです。
① 甲は、甲の母が所有する土地家屋に10年以上居住していた
② 甲は、平成18年7月1日に当該土地家屋を贈与により甲の母から
取得した。なお、甲は本件贈与に際し、相続時精算課税制度に
基づく贈与税の申告を行った
③ 甲は、平成18年7月19日に当該土地家屋の売買契約を締結して手
付金の受領を行った
④ 甲は、平成19年4月19日に残金決済及び当該土地家屋の引渡しを
行った。なお、平成19年度確定申告において当該譲渡について
3,000万円特別控除（措法35）の適用を受ける旨の確定申告を行
った。
この事例は、居住用財産の特例措置の適用によって譲渡所得課税
を抑える上に、贈与税の負担なしに不動産の価値（売買代金）を子
供である甲に移転させるという効果を狙った節税策です。
この特例の適否の判断において、当該土地家屋の所有期間の長短
は考慮する必要はありません。仮に所有期間の長短が問題になった
としても、税務上、甲が贈与によって取得した場合、「甲の所有期
間」には贈与者である甲の母の所有期間も含めるのが原則ですから
（措令20②三）、その点でも問題がなさそうに思えます。
しかし、課税処分庁及び国税不服審判所は「甲が贈与により取得
した時点において継続して居住する意思がなかった以上、それは居
住用財産には該当しない」という全く新しい判断基準を示して特例
の適用を否認しました（法令・通達上、このような判断基準は記載
されておりません）。
もし居住用財産の要件に「取得した時点において継続して居住し
続ける意思を有していること」が加えられますと、例えば次のよう
な事例でも同様の問題が生じることになります。
父所有の二世帯住宅について、その売却交渉中に相続が発生した
とします。父の存命中に売却が済んでいれば3,000万円の特別控除の
適用が可能になりますが、子供が当該二世帯住宅を相続したすぐ後
に売却した場合は適用が不可ということになってしまいます（子供
が相続により取得した時点において継続して居住し続ける意思を有
していなかったというのが理由で…）。
それならば、いったん売却の話を中断し、ほとぼりが冷めるのを
待ってからならば良いのでしょうか？税務上、ほとぼりを冷ますに
はどの位の時間が必要なのでしょうか？現行の取扱いでは、これら
の疑問に対する回答はありません。
居住用財産の特例は利用者が多い上に、否認された場合の課税負
担が大変重い税制措置です。課税当局には“個別の事例毎に実態を
見て判断する”という曖昧な姿勢を取るのではなく、ある程度割り
切って「所有期間●●年以上ならば継続して居住する意思があった
ものとみなす」とか「相続により取得した場合には、継続して居住
する意思の有無は問わないものとする」というような簡略化した判
断基準を設けてもらいたいものです。
※ 私が関与した判断が難しい事例の一つにセルアンドリースバッ
クがあります。これは債務整理等のために自宅をいったん第三者
に売却、その売却代金で債務を弁済した後でその自宅を賃借して
居住を続けるというものです。法令上、「売却した自宅に居住し
続けてはいけない」という要件はありません（住民票の添付要件
はありますが、その住民票に元の住所が記載されていてはいけな
いという明文化された規定はありません）。
とはいうものの、この特例は自宅を引き払って新しいところに
移転することを前提に設けられておりますので、上記の裁決例と
同様、明文化されていない判断基準により否認されるリスクがあ
ります。
（担当：石渡正樹）
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