相続税の基礎控除の引上げが決まって以来、相続対策のセミナー
がどこも活況を呈しています。ほんの数か月ではなく、もう何年も
続いているのですから、よほど盛況なのでしょう。　　　　　　　
　そんななか「相続対策難民」としか表現のしようのない方々も出
てきています。あちこちのセミナーで話を聞いた結果、結局何から
手を付ければ良いのか訳が分からなくなってしまった方々です。　
　当たり前のことですが、セミナーの主催者は自社のサービスを売
り込むためにセミナーを開いています。保険会社であれば生命保険、
信託銀行であれば遺言信託、不動産会社であれば節税目的のアパー
ト建設や中古マンションの購入、所有資産の組み換え（買換え）と
いったところでしょうか？これらの話をいろいろ聞いてしまえば、
誰を信じて何をすれば良いのか分からなくなるのも当然です。　　
　たまに弊社にも飛び込みで相続難民となった方がお見えになりま
すが、正直なところどうしようもありません。頭の中が混乱してい
るので、いたずらに税理士の立場から何かアドバイスをしても混乱
がひどくなるだけなのが分かっているからです。　　　　　　　　
　そのような方には、仕方がないので頭のクールダウンをお勧めし
ています。とりあえず2〜3ヶ月ほど相続対策の事は一切忘れて下さ
い。落ち着かれた時にもし宜しければまた御相談にいらしてくださ
い、とだけお伝えするようにしています。　　　　　　　　　　　
　
　まだ難民になっていない方（主に地主さん）から相続対策に関す
る御相談を頂いだ時に私が行う御提案は極シンプルです。それを今
回は御紹介したいと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　

　基本スタンスは「相続財産の権利関係を整えておく」ことと「相
続財産の自由度（流動性）を高めておくこと」これだけです。　　
　なぜかと言いますと、現在の親族関係、民法、税法、経済市況に
基づいて（それがあったとすればですが）ベストな相続準備を行っ
たとしても、実際に相続が発生する時点（長い場合には20〜30年後
の場合もあります）の親族関係や法律・市況が変わってしまえば、
それらの準備が逆に仇になることもあるからです。　　　　　　　
　たとえば、現在の相続税では、建物は「固定資産税評価額」で評
価することとされています。ほとんどの場合、減価償却後の帳簿価
額＞固定資産税評価額となるので、不動産投資は相続税の軽減効果
が生まれるのですが、実際に相続が発生する時点でも、相続税法が
変わらずに現在と同じまま…とは限りません。万が一、相続税評価
が帳簿価額で行われるようになれば相続税の軽減効果はなくなりま
す。相続対策にならないなら売ってしまえ…となった時に市況が悪
かったり、金利が上昇したりしていれば、多額の売却損が出て、ま
さに踏んだり蹴ったり、という危険もあり得るわけです。　　　　
　また、相続予定財産の構成が大きく変わることもあります。「自
宅は長男に、金融資産は次男に」という遺言書を作成することで万
事ＯＫなはずだったのが、その後の諸事情により自宅を売らなけれ
ばならない事態になった、とか金融資産がほとんどなくなってしま
った、ということもあり得ます。そうなりますと「自宅は長男に、
金融資産は次男に」という遺言書では相続人が納得できるはずがあ
りません。遺言書を作成し直そうとしたら、認知症を発症してしま
い…となりますと、遺言書の作り直しもできず、不適切な内容の遺
言書が有効な遺言書として残ってしまうこともあり得るわけです。

　具体的なアドバイス例は以下の通りになります。　　　　　　　
１　境界問題の解決　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　不動産を所有の方には、まず隣地との境界問題の解決をお勧めし
ています。一般的に世代交代があると、トラブルの経緯を知らない
若い方が交渉時に不利になることもあるように聞きます。また、境
界問題が残っていると売却したい時も思うようにできません。どう
しても自分の代で解決が難しければ、トラブルが生じた経緯やその
後の交渉の経過などをきちんと書面で子供に残しておきましょう。

２　使用貸借に関する権利関係の整理　　　　　　　　　　　　　
　広い敷地を所有されている方の中には、親族に土地の一部の使用
貸借を許している場合があります。この「使用貸借」は相続税の上
では最悪の状態です。それこそいつ戻ってくるか全く分からない土
地が「更地評価」されてしまうのですから。元気なうちに契約書な
どをきちんと作成し、どのような状態になったらきちんと土地を返
してもらうことにするのか明確にしておきましょう。　　　　　　

３　家族信託の活用（認知症等への事前対応）　　　　　　　　　
　認知症を発症したり致しますと、法律行為に多大な制限が加えら
れます。不動産の売却はかなり難しくなりますし、税金対策として
の生前贈与などもできなくなります。税制改正の方向次第では、生
前に売却した方が効果的となる場合もあり得ますので、元気なうち
に家族信託などを利用して、予定相続人が売却や運用を自由にでき
るようにしておきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　
　逆に金融資産が大半で、将来不動産投資をする可能性があるよう
な場合には、親が株主となって会社を設立し（資金を払い込み）、
子供が代表取締役になるという方法があります。会社の代表権は子
供にあるので、事実上、子供が親のお金を自由に使って不動産投資
などを行うことができます。　　　　　　　　　　　　　　　　　

４　契約書類の整理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　購入した時の売買契約書など、不動産の取得価額が分かる資料は
必ず整理して残しておきましょう。取得価額が分からないために、
売却時に余計な税金を払わされている方が多数見受けられます。　

　繰り返しになりますが親族関係や法律、市況など周囲の環境は月
日とともに変わります。環境や自分の健康状態に変化が生じた際に、
金融資産や不動産を自由に動かせる状態を作っておくことが賢明な
ように私は思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（担当：石渡正樹）