平成25年9月30日付メールマガジン紹介分
老人福祉施設の建設と消費税の還付について
以前は、地主がアパートやマンションといった居住用の賃貸物件
を建設する場合、「自動販売機スキーム」を使って当該賃貸物件の
建設費に係る消費税について還付を受けるという事例が多々見受け
られました。
本来は居住用賃貸物件から得られる賃料収入については消費税が
非課税とされますので、当該居住用賃貸物件の建築費に係る消費税
は「非課税売上対応の課税仕入」となり、還付の対象とはなるもの
ではありません。
しかし、平成22年度の消費税の税制改正前は以下の手法により、
合法的に消費税の還付を受けることができました（「平成21年6月18
日付メールマガジン紹介分 アパート・マンション投資と消費税
～建物の取得に係った消費税の控除額（還付額）は？～」参照）。
① 消費税の課税事業者選択届出書を提出する。
② 年度末近く（できれば11月後半以降）に建物の引き渡しを受け
る。ただし、年内は賃借人の募集活動のみを行い、賃借人の入
居開始時期は翌年とする（建物の引き渡しをうけた年度におい
ては家賃収入は0円ということになります）。
③ 年内に自動販売機を設置し、当該自動販売機からの収入を年内
の収入（課税売上）として収益計上する。
④ 年内に消費税の簡易課税制度選択届出書を提出し、建物の引き
渡しを受けた年度の翌年度以降について適用を受ける。
上記の処理の結果、建物の引き渡しを受けた事業年度においては
消費税の課税売上割合が95％以上となるため、当該建物の建築費に
係る消費税が「非課税売上対応の課税仕入」であったとしても、そ
の全額が還付の対象になります。
また、翌年以降は多額の非課税売上が生じ、課税売上割合が大幅
に下がるため、本来であれば還付を受けた消費税について「調整対
象固定資産に係る消費税」として再び納税しなければならないので
すが（消法33）、翌年以降は簡易課税制度を選択しているので、そ
の納税も免れることができます。
相当以前から会計検査院等によって問題視されていたスキームだ
ったこともあり、平成22年度の消費税法改正によって④の簡易課税
制度の選択に制限が設けられ（消法37②）、このスキームの効果が
大幅に削減されることになりました。
さて、このように地主の土地活用において必ず話題になる消費税
の還付ですが、老人ホームやデイサービスセンターなどの老人福祉
施設を建設した場合にはどのような取扱いになっているのでしょう
か？
もちろんごく一部の例外を除けば地主自らが老人福祉施設の運営
事業者となることはなく、当該建物を建てて運営事業者に賃貸する
形になりますので（※１）、現行制度の基で効果的に消費税の還付
をうけることができるか否かは、当該老人福祉施設を運営事業者に
賃貸した場合の賃料収入に係る消費税に取扱いについて、まず確認
をする必要があります。
認知症高齢者にためのグループホームや老人ホーム、サービス付
き高齢者住宅の建物については、消費税法上原則として「住宅」と
しての取扱いがなされています。そのため、運営事業者が入居者か
ら受け取る収入のうち、居住費については「住宅の貸付け」に該当
することとなり、消費税は非課税とされています。
一方、地主がこれらの運営事業者から受け取る賃料収入ですが、
借主である運営事業者が入居者に住宅として転貸しているものとし
て取扱われますので、こちらについても消費税は全額非課税とされ
ています（消基通6-13-7）。
そうなりますと、グループホームや老人ホーム、サービス付き高
齢者住宅向けの建物の建築費に係る消費税については、これらの建
物から生じる賃料収入の全額が非課税とされているため「非課税売
上対応の課税仕入」となり、仕入税額控除の計算において個別対応
方式を採用している場合には、当該消費税は1円も控除（還付）の対
象とはならないことになってしまいます（※２）（※３）。
そのため、（賃貸物件の建設でも同じですが）効果的な消費税の
還付を受けられる場合は、
① 他に相当の消費税の課税売上があり、建物の引き渡しを受けた
年度の課税売上割合が95％以上（その年度の課税売上高が5億円
未満の場合に限ります）で、かつ、その後も調整対象固定資産
の調整計算の規定の適用を受けずに済む程度の高い課税売上割
合を維持できる場合
② 他に相応の課税売上が継続的にあり、仕入税額控除の計算にお
いて一括比例配分方式を採用しても、それなりの消費税の還付
を受けられ、かつ、その後も調整対象固定資産の規定の適用を
受けずに済む程度の課税売上割合を維持できる場合
に限られることになりそうです。
では、デイサービスセンター（通所介護）のように住宅には該当
しない老人福祉施設を建設した場合にはどうなのでしょうか？
デイサービスセンターが住宅に該当しない以上、当該建物の賃料
は非課税取引とはならず、課税取引（運営事業者にとっては課税仕
入、地主にとっては課税売上）となります。
デイサービスセンターで行われているサービスは介護保険法に規
定する介護サービス等が中心になりますので、事業者が得る収入の
多くは非課税売上になります。とはいえ、特別な居室の提供や売店
収入などは課税売上になりますから、当該建物に係る支払賃料は共
通対応の課税仕入ということになります。
一方、地主側は得られる賃料収入の全額が課税売上になりますの
で、建物の建築費に係る消費税は「課税売上対応の課税仕入」とな
り、個別対応方式において全額控除の対象とすることができます。
運営事業者や不動産会社の中には、改正消費税の内容をよく知ら
ないまま「老人ホームでも消費税の全額還付を受けることができま
すよ」と地主の方に説明し、不要なトラブルを引き起こしている方
も若干ながらいるようですが、事業計画の段階できちんと税務処理
について税理士などに確認しておく慎重さが求められます。
※１ 建設協力金方式による建物建設を提案する運営事業者もある
ようです。
※２ ただし、外部の第三者（入居者及び運営事業者以外の者）が
利用できる設備がある場合には、当該設備部分に係る賃料収入
は課税売上となりますので、当該建物の建築費に係る消費税は
「共通対応の課税仕入」になるものと思われます。なお、運営
事業者が使用する事務所スペース等は、外部の第三者が利用で
きる設備には該当しませんので留意が必要です。
※３ 老人ホーム等は、たしかに「住宅」としての機能も有しては
おりますが、消費税が課税されるサービス業務も継続的に行わ
れたり、小さな売店があったりすることも考慮すると、賃料収
入の全額を「住宅の貸付け」として非課税取引、建物の建築費
の全額を「非課税売上に対応する課税仕入」とする現行の取扱
いは少々無理があるように個人的には思っています。
（担当：石渡正樹）
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