平成22年10月1日付メールマガジン紹介分
大手不動産会社が攻勢をかける提案ビジネス
～小規模宅地の評価減の適用と特定事業資産の買換え特例～
先日賃貸マンション住まいの私の郵便受けに大手不動産会社のチ
ラシが入っておりました。いつも通りの分譲住宅の案内かと思って
いたら、相続税の負担に悩む資産家向けに都心の一等地への住み替
えや賃貸物件への投資を提案するものでした。もちろん税金・法律
に関する相談も無料で付いています。子育て世代がほとんどの私た
ちのマンションになぜ資産家向けのチラシが入っていたのかは疑問
ですが、配る相手（地域）さえ正しければ、それなりの広告効果が
期待できる内容だと思いました。
昨今の地主や賃貸住宅オーナーの方々には踏んだり蹴ったりの社
会状況が続いています。小規模宅地の評価減の特例規定の厳格化（
平成22年3月31日付メールマガジン紹介分 作成した遺言書の書き換
えが必要な場合も････～小規模宅地の評価現に関する平成22年度税
制改正について～参照）を契機とする相続税の増税化への不安、賃
貸物件の老朽化に伴う諸問題への対応や空室率の上昇、さらには不
良入居者への対応や更新料を巡る貸主側への厳しい諸判決など不安
材料には事欠きません。現在所有している不動産をそれなりの値段
で売却できる見込みがあるか、投資できるだけの資金の調達ができ
るのであれば、この不動産会社の提案には話を一度聞いてみる価値
はあると思います。
まず相続税に関してですが、小規模宅地の評価減の規定には適用
を受けられる土地の面積には限度がありますが金額には限度があり
ません。つまり全体として同じ評価額の土地を持っているのであれ
ば、単価が高い土地の方がこの規定の恩恵を多く受けることができ
ることになります。従って土地を持つなら地価の高い都心の土地を
持っている方が有利ということになります。空室リスクについても
都心の方がコントロールができそうです。郊外や地方都市の物件は
いくら賃料を下げても空室が埋まらないということがしばしばあり
ますが、都心（特に駅近）であれば賃料さえ下げれば空室を埋める
ことが比較的容易にできると思います（その分投資額は高くなるの
ですが････）。
さて、現在所有している不動産の譲渡に係る所得税ですが、自宅
用不動産、事業用不動産のどちらにも優遇措置が設けられています。
自宅用不動産の譲渡であれば3,000万円の特別控除（措法35）や軽減
税率（措法31の3。※１）、買換えの場合の課税の繰延べ（措法36の
2）の規定の適用を検討できます。事業用不動産の譲渡であれば特定
事業用資産の買換え特例（措法37。※２））の適用が検討できるで
しょう。これらの規定の適用により譲渡所得課税が圧縮され、新規
に取得する不動産の取得に必要な追加資金の拠出も少なくて済むこ
とになります（特定事業用資産の買換え特例の規定は法人にも同様
の規定があります。措法65の7）。
実際の投資判断に当たっては、現在のまま相続が発生した場合に
予想される相続税額の見積りから始まり、投資をした場合に予想さ
れる相続税の軽減効果や相続発生までの毎年の資金繰り等を慎重に
検討しなければなりません。
特に資金繰りの算定に当たっては、不動産会社等が提出する金額
を鵜呑みにするのではなく、修繕費の妥当性や賃料の変動、敷金の
返還に係る一時的な資金流出リスク等も他の専門家の意見（セカン
ドオピニンオン）も積極的に聞くようにしましょう。
(※１）措置法31条の3の規定は、所有期間10年超の居住用不動産を
譲渡した場合において、その譲渡所得に対する税率を通常の20
％（所得税15％、住民税5％）から14％（所得税10％、住民税4
％。譲渡所得6,000万円以下の部分に限ります。）に軽減すると
いうものです。措法35との併用もできます。
相続等により承継した取得価額不明の居住用財産を1億円で譲
渡した場合には、
譲渡収入＝1億円、譲渡原価＝500万円（譲渡収入の5％相当額）
譲渡所得＝1億円－500万円－3,000万円（措法35の特別控除）
＝6,500万円
税額＝6,000万円×14％＋（6,500万円－6,000万円）×20％
＝940万円
となり、譲渡収入の大半を手許に残すことができます。
（※２）措置法37条は所有期間10年超の国内の事業用不動産であれ
ば譲渡資産・買換資産の所在地等を問わない第16号の規定が
最も頻繁に適用されています。最大で譲渡所得の80％相当額
を繰り延べることができますが、買換資産の減価償却費の計
算や当該買換資産を譲渡する場合の取得原価の計算に当たっ
ては留意が必要です。
計算例①（譲渡収入＜買換資産の取得価額の場合）
譲渡収入＝1億円、譲渡原価＝5,000万円
買換資産の取得価額＝1.5億円
譲渡所得＝（1億円－5,000万円）×20％
＝1,000万円
税額＝1,000万円×20％
＝200万円
買換資産の税務上の取得価額＝1.1億円
→ 実際の取得価額である1.5億円より4,000万円も少ない
取得価額を基に減価償却費の計算等を行うことになる。
計算例②（譲渡収入＞買換資産の取得価額の場合）
譲渡収入＝1億円、譲渡原価＝5,000万円
買換資産の取得価額＝8,000万円
税務上の譲渡収入＝（1億円－8,000万円）＋8,000万円×20％
＝3,600万円
税務上の譲渡原価＝5,000万円×（3,600万円／1億円）
＝1,800万円
譲渡所得＝3,600万円－1,800万円
＝1,800万円
税額＝1,800万円×20％
＝360万円
買換資産の税務上の取得価額＝4,800万円
→ 実際の取得価額である8,000万円より3,200万円も少な
い取得価額を基に減価償却費の計算等を行うことになる。
（担当：石渡正樹）
|
