平成28年9月6日付メールマガジン紹介分
事業用資産の交換・買換えと消費税
～簡易課税を選択している場合には戦略的な対応を～
平成21年11月30日付メールマガジン紹介記事（間違えやすい個人
事業者に係る消費税～事業用資産の譲渡による所得は譲渡所得です
が消費税の課税対象です～）でも取り上げました通り、個人事業者
がその事業の用に供している不動産を譲渡した場合の所得は譲渡所
得として区分されますが、当該譲渡に係る収入及び経費は他の所得
に係る収支と合算して消費税の計算に反映させなければなりません。
建物の譲渡収入であれば課税売上、土地等の譲渡収入であれば非
課税売上として消費税の課税関係が生じることになります（消基通
5-1-7（3）、国税庁ＨＰ「消費税等と譲渡所得」参照）。
法人であれば本業に係る収支も不動産の譲渡収支も同一の会計シ
ステムに反映させるので忘れることはないのですが、個人事業者の
場合には不動産の譲渡収支を他の所得に係る会計とは別個に集計処
理をすることが多く、その結果消費税の処理を見落としがちになり
ますので注意が必要です。
事業供用資産を譲渡した際の消費税の基本的な確認事項は次の通
りです。
① 居住用賃貸建物から生じる賃料収入は非課税売上ですが、建物
そのものの譲渡収入は課税売上になります。譲渡収入の発生年
度において免税事業者であったとしても、建物の譲渡収入を含
めたその年度の課税売上が1,000万円以上となればその翌々年度
は課税事業者になります。
② 通常年度の課税売上割合が高い事業者でも土地等の譲渡収入が
生じる年度は課税売上割合が大きく下がり、共通対応の課税仕
入に係る仕入税額控除が少なくなることが考えられます。その
ような場合には、課税売上割合に準ずる割合の承認を受けられ
るかどうか検討した方がよいことになります。
③ 簡易課税を選択している場合には建物の譲渡収入は第四種事業
になります。また建物の譲渡収入を含めたその年度の課税売上
が5,000万円以上となればその翌々年度は簡易課税の適用を受け
られず原則法により納税額の計算をすることになります。
さて、不動産賃貸業を主業とされている事業者の中には簡易課税
を選択されている方が少なくありません。先般の税制改正（不動産
業の業種区分の変更）で抑えられたとはいえ、まだ益税効果は残っ
ておりますので、有効な節税手法と言えるでしょう。
ただし、不動産の交換（※１）や買換えを検討している場合には
注意が必要です。商業ビルなど賃料収入の全額が課税売上となる建
物の買換えを例として取り上げてみましょう（居住用賃貸建物の取
得費用は原則として仕入税額控除の対象にはならないので本稿では
取り上げません）。
分かりやすく現有建物の譲渡収入を4億円（税抜）、買換え取得建
物の取得費用も同額の4億円（税抜）だとします。
① 原則法による場合
課税売上高と課税売上対応の課税仕入の額が同額になりますの
で、消費税の収支は一致し、損得は生じません。
② 簡易課税を選択済、同一年度に買換え資産を取得している場合
建物の譲渡収入に係る消費税（3,200万円）の40％相当額（1,280
万円）の納税が生じます。一方で買換え取得資産の購入費用に
係る消費税（3,200万円）は消費税の計算において一切考慮され
ません。従いまして、原則法を採用していた場合により1,280万
円も消費税で損をしていることになります。
このように簡易課税を選択している場合において何の対応もしな
いまま不動産の交換や買換えをしてしまいますと思わぬ損失を被る
ことがあるのです。
もし簡易課税を選択してから2年以上が経過しており、取りやめが
できるのであれば、建物の譲渡収入が生じる年度の前年度中にとり
やめの届出書を提出しておくという対応方法が考えられます。そう
しますと、消費税の計算は原則法に戻りますので、上記事例①の通
り損失の発生を回避することができます。簡易課税に再び戻ること
について特段の制限規定はありませんので、その翌年度から再び簡
易課税に戻ればよいのです。
ちょっとずるい方法ですが、買換え資産の取得を翌事業年度にず
らすことができれば、建物の譲渡収入については簡易課税、翌期の
買換え取得資産の購入費用は原則法で計算、仕入税額控除に反映さ
せるということもできます（※２）。そうなりますと、
建物の譲渡収入に係る消費税：上記①より1,280万円を納税
買換え建物の購入費用に係る消費税：3,200万円を仕入税額控除
となり、差引で1,920万円もの益税が生じることになります。
不動産の売買に際しては、交換や買換え特例など譲渡所得の圧縮
ばかりに目がいきがちですが、消費税の事前対応にも十分な注意が
必要です。
※１ 不動産の交換で現金のやり取りや譲渡損益の認識が生じない
場合においても、当該交換取引は消費税の課税の対象になりま
す。
※２ 事業用資産の買換え特例による譲渡益の繰延べは翌年度に買
換え資産を取得した場合でも適用可能です。
（担当：石渡正樹）
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